Destino del 40% de edificabilidad a vivienda protegida: Régimen aplicable

La obligación de destinar a vivienda protegida el 40% del techo residencial del planeamiento del área metropolitana, aprobada a finales del año 2019, pretende paliar el grave problema del acceso a la vivienda que sufre buena parte de la sociedad. Cabe preguntarse si es la mejor fórmula y, en todo caso, cuál es el alcance exacto de esta medida.

Una de las noticias destacadas del sector inmobiliario en Catalunya de este comienzo de año 2020 ha sido la de obligar a los promotores a destinar el 40% del techo edificable de un planeamiento nuevo a régimen de vivienda protegida; en este artículo vamos a diseccionar la norma que lo establece para delimitar exactamente el alcance de esta medida.

1.- ¿Cuál es la norma que establece dicha obligación? Se trata del “Decret Llei 17/2019, de 23 de desembre, de mesures urgents per millorar l’accés a l’habitatge” (en adelante DL17/19), aprobado por la Generalitat de Catalunya.

2.- ¿Cuándo entra en vigor? el DL17/19 fue aprobado el día 23 de diciembre, se publicó en el DOGC el día 30/12/2019 y su entrada en vigor se estableció para el día siguiente de su publicación, es decir, el 31/12/19.

Sin embargo, la obligación de destinar el 40% del techo a vivienda protegida es aplicable al planeamiento general o derivado cuya aprobación, revisión o modificación se apruebe inicialmente en el plazo de 45 días hábiles desde la entrada en vigor del mismo, es decir, para los planes generales o derivados (o sus modificaciones o revisiones) que se aprueben inicialmente a partir del día 5 de marzo del año 2020. Por consiguiente, los que ya han superado este trámite están exentos de dicha obligación.

3.- ¿A qué municipios afecta? Solamente a los municipios comprendidos en el Área Metropolitana de Barcelona; el resto queda exento de esta obligación (sin perjuicio de las obligaciones que puedan derivar en cada caso del Decreto Legislativo 1/2010, de 3 de agosto, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley de Urbanismo de Catalunya.

4.- ¿En qué supuestos se aplica? Cuando el planeamiento urbanístico de los indicados municipios deba establecer reservas de vivienda de protección pública, de acuerdo con el artículo 57.3 y la Disposición Transitoria 3ª del TRLUC. Por tanto, se aplica a los planes de ordenación urbanística municipal y sus modificaciones y revisiones, y también en el caso del planeamiento derivado (planes parciales, planes de mejora urbana y planes especiales).

5.- ¿Cuál es el contenido de la regulación? El DL17/19 establece que los planes urbanísticos que se encuentren dentro de los casos indicados deberán reservar el suelo necesario para destinar a vivienda protegida el 40% del techo residencial de nueva implantación, tanto en suelo urbanizable delimitado, como en suelos urbanos no consolidados que tengan por objeto la transformación global de usos principales hacia el uso residencial.

Como excepción, la norma prevé expresamente que, si se acredita que la viabilidad económica de las actuaciones no está garantizada, el porcentaje puede reducirse hasta el 30%.

Además, se establece también que como mínimo la mitad de la reserva de vivienda protegida deberá destinarse específicamente al régimen de arrendamiento.

Vale la pena detenerse un poco en algunos aspectos de la norma:

• Entendemos que todos los sectores de suelo urbanizable con uso residencial estarán sujetos a esta medida, pero no los de uso industrial o terciario.

• En caso de existir diversos usos (residencial, e industrial, por ejemplo), el 40% se aplica solamente a la edificabilidad residencial, no a la del conjunto del sector.

• Cuando se trata de suelo urbano no consolidado, el 40% se referirá al techo residencial de nueva implantación, por lo que cabe entender que se exigirá el 40% de vivienda protegida referido al incremento de techo que resulte del plan de mejora o plan especial que se apruebe, pero no al techo residencial preexistente. Además, debe tratarse de un plan que tenga por objeto la transformación global de usos principales hacia el uso residencial, ya que, en otro caso, este 40% no es exigible.

• En ambos casos (suelo urbanizable y suelo urbano no consolidado), si se acredita que el desarrollo el ámbito no es viable económicamente, el porcentaje de vivienda protegida podrá reducirse hasta el 30%. Por tanto, si un promotor quiere librarse del 10% adicional de vivienda protegida, deberá incluir en la documentación que se presente ante las Administraciones competentes para tramitar y aprobar los planes urbanísticos correspondientes, un estudio económico-financiero serio, completo y documentado que acredite dicha falta de garantía de la viabilidad económica del desarrollo del sector. En otro caso, no le será admitida la reducción de porcentaje de vivienda protegida.

• Todas estas cuestiones serían revisables por los Tribunales de justicia, de modo que en caso de que un promotor considere que no está dentro de los supuestos exigibles, o que no esté de acuerdo con la negativa a aplicar la reducción, o que discrepe de la fórmula de cálculo del porcentaje en cuestión, puede acudir a los Tribunales y reclamar una revisión judicial de la decisión administrativa adoptada.

• Finalmente, la norma exige que como mínimo la mitad de la vivienda protegida que resulte de la aplicación de este precepto deberá explotarse en régimen de alquiler. Ello significa que los promotores del planeamiento deberán tener la capacidad financiera y de gestión necesaria para explotar semejante parque de vivienda protegida o, en otro caso, deberán ceder las parcelas correspondientes, mediante venta, alquiler, derecho de superficie, etc., a terceros operadores especializados en este tipo de negocio.

6.- ¿Quién será el titular de esta vivienda protegida? La norma no dice que dicho 40% sea de cesión a favor de la Administración; ello significa que la explotación de esta vivienda protegida (en régimen de venta o alquiler) la pueden hacer los privados. En tal caso, los demandantes de vivienda protegida deberán, igualmente, inscribirse en los registros correspondiente, como si de vivienda de titularidad pública se tratara.

7.- ¿Qué régimen de protección tendrán las viviendas? La norma no da respuesta a esta pregunta. Ello probablemente será objeto de negociación en cada caso, según las necesidades del municipio, las inquietudes de las personas responsables de vivienda que intervengan en cada expediente o el modelo de negocio del promotor. En este punto cabe destacar que una posible fórmula de gestión de esta obligación legal consiste en hacer coincidir la cesión del % que corresponda del aprovechamiento del sector a favor de la Administración actuante, con parte del suelo destinado a vivienda protegida, en cuyo caso, la Administración podrá decidir, con su suelo reservado a vivienda protegida, qué régimen va a desarrollar (régimen general, especial, concertado…).

8.- ¿La medida es adecuada para resolver el problema planteado? Qué duda cabe de que el acceso a la vivienda es uno de los mayores problemas que existen en el área metropolitana de Barcelona en la actualidad, y de que esta medida pretende contribuir a paliarlo; seguro que tendrá efectos positivos, pues es conocido que el parque de vivienda protegida en este país es muy inferior al de otros países de nuestro entorno. Sin embargo, es cuestionable que la forma de solucionar este problema colectivo, sea imputar una carga quizás excesiva en los particulares promotores de suelo, pues ello podría provocar un encarecimiento de la vivienda libre, un freno al desarrollo de suelo residencial (como ya sucede en determinadas zonas con cargas excesivas), una demora incomprensible en cuanto al momento de disponer de dichas viviendas, etc. En cualquier caso, hemos visto que, a la hora de plantearse el desarrollo de un ámbito de planeamiento residencial en el área metropolitana, existen suficientes cuestiones a analizar para delimitar exactamente el alcance de la obligación impuesta por el DL17/19 en Catalunya y hallar una fórmula satisfactoria para todos los intereses en juego

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