Valoración del suelo urbano no edificado sin aprovechamiento lucrativo: concepto de ámbito espacial homogéneo.

El concepto de ámbito espacial homogéneo pretende establecer los parámetros para valorar una finca expropiada para una finalidad de interés general, que no supongan una discriminación para sus propietarios, respecto del resto de propietarios de su entorno, que, encima, probablemente van a salir beneficiados de dicha expropiación.

El concepto de “ámbito espacial homogéneo” aparece por primera vez en la Ley 8/2007, de 28 de mayo, de suelo para superar los problemas que hasta entonces había planteado la determinación del valor de los terrenos urbanos o urbanizados sin aprovechamiento que eran objeto de una expropiación.

En efecto, a menudo se plantea en sede administrativa o judicial qué valor tiene una finca urbana que es objeto de expropiación, si no tiene reconocido por el planeamiento urbanístico ningún aprovechamiento urbanístico (es decir, que no es edificable por estar calificada como parque público, por ejemplo). Indudablemente si a la hora de valorar una finca urbana calificada como parque público se aplicara el uso y edificabilidad reconocidos por el planeamiento urbanístico, su valor sería muy inferior a las fincas edificables de su entorno, que probablemente tengan un alto valor de mercado.

Esto sería muy discriminatorio, máxime cuando precisamente, la expropiación para implantar un parque público en medio de la ciudad, por ejemplo, va a contribuir a aumentar el valor de las fincas edificables de su entorno.

Para resolver esta injusticia, y recogiendo una tradición legislativa y jurisprudencial española que viene de muchos años atrás, el artículo 37.1,a), segundo párrafo, del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana dispone que para la valoración del suelo urbanizado que no está edificado, y que no tiene asignada edificabilidad o uso privado por la ordenación urbanística, se le atribuirá la “edificabilidad media y el uso mayoritario en el ámbito espacial homogéneo en que por usos y tipologías la ordenación urbanística los haya incluido”.

EL concepto de ámbito espacial homogéneo viene definido en el artículo 20.3 del Reglamento de Valoraciones de la Ley de Suelo, según el cual, se entiende por ámbito espacial homogéneo, la zona de suelo urbanizado que, de conformidad con el correspondiente instrumento de ordenación urbanística, disponga de unos concretos parámetros jurídico-urbanísticos que permitan identificarla de manera diferenciada por usos y tipologías edificatorias con respecto a otras zonas de suelo urbanizado, y que posibilita la aplicación de una normativa propia para su desarrollo”.

Es decir que cuando la finca expropiada no tenga ningún aprovechamiento privado reconocido por el plan urbanístico, se aplicarán los parámetros urbanísticos (edificabilidad media y uso mayoritario) de las fincas situadas en su entorno, definido este como aquella zona con una ordenación urbanística homogénea y diferenciada del resto.

¿Como cabe interpretar estos criterios? A lo largo de los años, lo que actualmente se denomina “ámbito espacial homogéneo” ha ido cambiándose, o matizándose en la ley, a raíz de detectar supuestos injustos, en que la aplicación de la norma daba lugar a resultados indeseados. Así, en un primer momento, se hablaba del “entorno”, lo cual puede ser moldeable hasta extremos insospechados (¿el entorno de una finca lo constituyen las fincas que colindan con ella? ¿O es toda el área metropolitana de una gran ciudad?) Posteriormente la ley se refirió al polígono fiscal, lo cual puede ser en ocasiones, completamente absurdo, injusto o contrario al fin perseguido por la norma: piénsese en un polígono fiscal en que solo se comprenden fincas calificadas de zona verde, equipamiento público y vialidad, por ejemplo: evidentemente, el problema planteado no queda resuelto, pues el aprovechamiento de ese entorno es igual a cero.

El concepto actual (ámbito espacial homogéneo), intenta superar estas dificultades y viene a decir que el entorno de referencia a efectos de valorar la finca sin aprovechamiento será aquél que tenga una coherencia y singularidad urbanística respecto de otras zonas de la ciudad; es decir, si la finca se halla ubicada en un barrio mayoritariamente de casas unifamiliares, por ejemplo, esta será la tipología a considerar, sin que sea posible argumentar que la mayoría de la ciudad se compone de bloques plurifamiliares de 6 plantas, póngase por caso, pues el ámbito en que se halla la finca (“el barrio”, en términos coloquiales), es mayoritariamente unifamiliar, y diferenciado del resto, por lo que este es el que se debe aplicar. Cabe mencionar, además, que el aprovechamiento a considerar debe calcularse sin considerar los suelos de uso público (equipamientos, zonas verdes y viales).

Aun así, siempre pueden aparecer situaciones concretas que la norma no puede prever: piénsese en una finca que está en un ámbito “frontera” entre dos tipologías (por ejemplo, en el límite entre la zona residencial y la industrial), o que el planeamiento establezca una gran zona de reserva para dotaciones públicas, aislada de la trama urbana consolidada (por ejemplo, para crear un gran hospital comarcal, con un centro universitario anexo y un centro de investigación biomédica, todo ello, de titularidad pública). O incluso que, en una misma zona, coexistan dos tipologías predominantes diferenciadas (comercial e industrial, por ejemplo).  En estos casos, la aplicación del criterio legal y reglamentario no permite resolver el problema que se plantea con la seguridad que la propiedad de la finca desearía.

En estos casos, serán los Tribunales los que van a definir, en cada caso concreto, con la ayuda de un dictamen pericial, cuál es el ámbito que se debe tomar como referencia, y cuál es el uso y edificabilidad (o usos y edificabilidades) a considerar, basándose en los criterios que la jurisprudencia ha ido estableciendo a lo largo de los años (“entorno más inmediato”, “qué destino hubiera tenido la finca de no estar destinada a dotación pública”, “la afectación no puede desvalorizar”, etc.)., y siempre teniendo como criterio de base, la razón de ser de la norma: determinar unos parámetros para valorar una finca expropiada para una finalidad de interés general, que no supongan una discriminación y un menoscabo patrimonial para sus propietarios, respecto del resto de propietarios de su entorno, que, encima, probablemente van a salir beneficiados de dicha expropiación.

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