Service de la publicité foncière en France et Registro de la Propiedad en Espagne

La publicité foncière est un service public ayant pour vocation de rendre public, c’est-à-dire de porter à la connaissance des tiers, l’acquisition de biens immobiliers et leurs propriétaires successifs dans le cadre des relations contractuelles privées. Dans cet article, nous vous expliquerons les différences qui existent entre le système de publicité foncière en France et en Espagne, en matière d’organisation, de statut, de régime et de nomination des agents.

I.  L’organisation des deux institutions.

En France, c’est au Service de la Publicité Foncière, faisant partie du Ministère de l’économie et des finances, que revient la gestion des registres publics immobiliers. Jusqu’en 2012 on parlait de Conservations des Hypothèques, car elles conservaient la trace des hypothèques qui peuvent grever les biens immobiliers. La nouvelle institution, bien que conservant en substance les mêmes fonctions, se veut moins anachronique que la précédente qui avait été la cible de critiques de la part de la Cour des Comptes dans un rapport publié en 2009. Elle coexiste au sein du territoire français avec le « Livre Foncier » destiné à la publicité des actes passés en Alsace-Moselle. 

Le Service de la Publicité Foncière est constitué de 354 services (anciennement nommés « bureaux des hypothèques »), répartis sur tout le territoire à l’exception de l’Alsace-Moselle, et dirigés par un « chef de service de la publicité foncière » (anciennement nommés « conservateurs des hypothèques »).

En Espagne, le service de publicité foncière incombe au « Colegio de Registradores de la Propiedad », organe rattaché au Ministère de la Justice et plus particulièrement à la Direction Générale des Registres et du Notariat, depuis son instauration par décret en 1934.

Le territoire est divisé en circonscriptions, chacune gérée par un agent dénommé « registrador ». L’ensemble des « registradores » actifs, rejoint par les membres du « Cuerpo de Aspirantes a Registros », et à titre volontaire des agents retraités, forment le Collège. Celui-ci est composé de deux assemblées, « la Asamblea General de los Registros » et « la Asamblea de Decanos Territoriales o Autonómicos », et de « la Junta de Gobierno ». 

II.- Le statut et régime des agents.

Bien que le statut des agents en France soit resté le même, celui de fonctionnaires publics, son régime a fait l’objet d’une importante réforme en 2012, qui a transformé en profondeur les systèmes de rémunération et de responsabilité des chefs de service. 

Anciennement, le salaire des conservateurs des hypothèques provenait en partie des sommes directement perçues des formalités réalisées, alors que désormais, l’Etat perçoit sur chaque formalité une taxe appelée « contribution de sécurité immobilière », et les chefs de service reçoivent une rémunération selon les règles prévues pour tout fonctionnaire public. 

Quant à la responsabilité dans l’exécution de l’activité de service public, qui incombait directement aux conservateurs des hypothèques, elle a été remplacée par une responsabilité de l’Etat.

A différence de la France, les agents espagnols disposent d’une « double casquette ». D’une part, ils sont considérés comme des fonctionnaires publics, bénéficiant de ce statut en général pour tous les effets légaux pouvant provenir de leur activité ; et d’autre part, comme des professionnels du droit, bénéficiant du traitement exceptionnel de « Señoría » (traitement réservé entre autres aux juges et magistrats) pour les actes officiels réalisés sous ce statut. Du fait de ce statut particulier, le régime des agents espagnols présente des similitudes avec celui dont jouissaient les conservateurs des hypothèques.

Ainsi, de la même manière que les anciens conservateurs des hypothèques, les « registradores » sont rémunérés directement par les clients, dépendant entièrement de leur activité.

De même, ils sont responsables personnellement des erreurs qu’ils commettent dans le cadre de leurs fonctions, devant ainsi répondre des préjudices occasionnés.

III.- La désignation des agents.

Les agents français sont fonctionnaires des finances publiques par concours, et au cours de leur carrière professionnelle, peuvent, à un certain niveau de hiérarchie, être nommés chefs de service de publicité foncière.

Du côté espagnol, les « registradores » accèdent au poste par le biais d’un concours.

En conclusion, il résulte que l’actuel Service de la Publicité Foncière en France et le « Registro de la Propiedad » en Espagne, qui font face aux mêmes enjeux de transparence quant à leur organisation, et quant au statut et à la responsabilité de ses agents, ont cependant opté pour des régimes qui diffèrent en substance. 

Dans le prochain article, nous expliquerons les spécificités du système de publicité foncière espagnol, et ses conséquences relatives à la sécurité juridique du marché immobilier.

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