Laguna normativa en la regulación de la valoración de construcciones y edificaciones en fincas de situación de suelo urbanizado.
- abril 1, 2019
- cuchaguilera
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La normativa vigente en materia de valoración del suelo (Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, y Real Decreto 1492/2011, de 24 de octubre, por el que se aprueba el Reglamento de valoraciones de la Ley de Suelo) no establece ningún método de valoración de las construcciones sitas en suelo urbanizado, sino que únicamente establece el método valorativo para la “Valoración de las edificaciones, construcciones e instalaciones susceptibles de ser desvinculadas del suelo rural” (art. 18 del Real Decreto 1492/2011).
El art. 31 de la ya derogada Ley 6/1998, de 13 de abril, sobre régimen del suelo y valoraciones, titulado “Valoración de obras, edificaciones, instalaciones, plantaciones y arrendamientos”, establecía que “2. El valor de las edificaciones, que asimismo se calculará con independencia del suelo, se determinará de acuerdo con la normativa catastral en función de su coste de reposición, corregido en atención a la antigüedad y estado de conservación de las mismas”.
Sin embargo, y a diferencia de su predecesora, la normativa vigente en materia de suelo y valoraciones, el Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana (en adelante, TRLSRU’15), y el Real Decreto 1492/2011, de 24 de octubre, por el que se aprueba el Reglamento de valoraciones de la Ley de Suelo (en adelante, RLS’11), no dedican un precepto a la regulación autónoma de la valoración de las construcciones, sino que vincula dicha valoración a la situación básica del suelo en el que se encuentren las mismas:
Situación básica de Suelo Urbanizado.
El 37.2. TRLSRU’15 dispone que, en Suelo Urbanizado, “Cuando se trate de suelo edificado o en curso de edificación, el valor de la tasación será el superior de los siguientes: a) El determinado por la tasación conjunta del suelo y de la edificación existente que se ajuste a la legalidad, por el método de comparación, aplicado exclusivamente a los usos de la edificación existente o la construcción ya realizada. b) El determinado por el método residual del apartado 1 de este artículo, aplicado exclusivamente al suelo, sin consideración de la edificación existente o la construcción ya realizada”.
Asimismo, el art. 6.5 del Real Decreto 1492/2011, de 24 de octubre, por el que se aprueba el Reglamento de valoraciones de la Ley de Suelo (en adelante, RLS), establece que “En el suelo urbanizado, las edificaciones, construcciones e instalaciones que se ajusten a la legalidad en los términos establecidos en el artículo 5 de este Reglamento, se tasarán conjuntamente con el suelo en la forma prevista por el artículo 23 y siguientes de este Reglamento”.
Situación básica de Suelo Rural.
El art. 36.1 b) del TRLSRU’15 dispone que, en Suelo Rural, “1. Cuando el suelo sea rural a los efectos de esta ley y de conformidad con lo dispuesto en la Disposición adicional séptima: (…) b. Las edificaciones, construcciones e instalaciones, cuando deban valorarse con independencia del suelo, se tasarán por el método de coste de reposición según su estado y antigüedad en el momento al que deba entenderse referida la valoración”.
Asimismo, el art. 6.4 del RLS establece que “Las edificaciones, construcciones e instalaciones, los sembrados y las plantaciones en suelo rural, así como el resto de elementos unidos inseparablemente al suelo, se tasarán con independencia de los terrenos, siempre que se ajusten a la legalidad al tiempo de la valoración, sean compatibles con el uso o rendimiento considerado en la valoración del suelo, de acuerdo con lo previsto en el artículo 18 de este Reglamento”.
Al respecto, el art. 18 del RLS, titulado “Valoración de las edificaciones, construcciones e instalaciones susceptibles de ser desvinculadas del suelo rural” establece que el valor de la edificación, construcción o instalación en suelo rural se calculará restando al valor de reposición bruto la diferencia entre dicho valor y el valor de la construcción al final de su vida útil, aplicando, así mismo, el coeficiente corrector por antigüedad y estado de conservación (V = VR – (VR – VF) x coef.), de conformidad con los cuadros annexos II y III del RLS.
Normativa vigente en materia de suelo y valoraciones
Por tanto, la normativa vigente en materia de suelo y valoraciones tan sólo establece un método de valoración para las construcciones que se encuentran en suelo rural, toda vez que las construcciones sitas en suelo urbanizado se valoran, en su caso, conjuntamente con el suelo.
Si bien esta situación no tiene ninguna repercusión en supuestos de valoración de bienes y derechos a efectos de expropiación, sí que la tiene en aquellos supuestos en los que se precisa la valoración de la construcción separada del valor del suelo urbanizado en el que la misma se encuentre.
Esta necesidad se da, por ejemplo, en aquellos casos derivados de la ejecución de un ámbito urbanístico sujeto al sistema de actuación de reparcelación, en los que la comunidad reparcelatoria debe valorar las construcciones que hayan de ser demolidas por su incompatibilidad con el planeamiento urbanístico vigente, a efectos de indemnizar a sus titulares.
En dichos supuestos la normativa urbanística catalana remite para el cálculo de dichas indemnizaciones a la normativa vigente en materia de suelo y valoraciones (art. 120 del Decret Legislatiu 1/2010, de 3 de agosto, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley de Urbanismo de Cataluña, en adelante TRLUC). Y en coherencia con dicha remisión normativa, el art. 34.1 a) del TRLSRU’15 incluye en su ámbito de valoraciones “a) La verificación de las operaciones de reparto de beneficios y cargas u otras precisas para la ejecución de la ordenación territorial y urbanística en las que la valoración determine el contenido patrimonial de facultades o deberes propios del derecho de propiedad, en defecto de acuerdo entre todos los sujetos afectados”; concretando en su art. 40, “Valoración del suelo en régimen de equidistribución de beneficios y cargas”, que “1. Cuando, en defecto de acuerdo entre todos los sujetos afectados, deban valorarse las aportaciones de suelo de los propietarios partícipes en una actuación de urbanización (…), a los efectos del reparto de los beneficios y cargas y la adjudicación de parcelas resultantes, el suelo se tasará por el valor que le correspondería si estuviera terminada la actuación”, es decir, como suelo urbanizado.
Sin embargo, pese a que el suelo incurso en un ámbito reparcelatorio deba valorarse como suelo urbanizado, la normativa vigente de suelo y valoraciones no ha establecido ningún método para valorar las construcciones que se encuentran en dicho suelo urbanizado, lo que, a nuestro entender, constituye una desafortunada laguna normativa que deja huérfana la remisión normativa realizada por la normativa urbanística catalana (art. 120 del TRLUC).
¿Cómo valorar, entonces, una edificación en suelo urbanizado, afectada por ejemplo por un expediente reparcelatorio? Todo parece indicar que, aunque no esté previsto para ello, la aplicación a las construcciones sitas en suelo urbanizado del método valorativo contenido en el art. 18 del RLS para las construcciones sitas en suelo rural puede ser técnicamente viable, por, en su caso, no afectar al valor real de reposición de la construcción con independencia de la situación básica del suelo en la que la misma se encuentre. Y, de hecho, es así como se está procediendo a la práctica en la mayoría de los casos. Pero ello no convalida la inseguridad jurídica creada por el legislador.
Habremos de esperar a que el legislador enmiende su error mediante una modificación legislativa al respecto, o bien a que la jurisprudencia valide la aplicación del método valorativo dispuesto por el art. 18 del RLS también para las construcciones sitas en suelo urbanizado.
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