¿Cambio del planeamiento urbanístico con posterioridad a una expropiación? Derecho a una nueva valoración de la finca.

¿Cuántas veces hemos oído algún caso en que la Administración, después de expropiar a un particular unos terrenos a un precio bajo, los ha recalificado y ha generado unas plusvalía por haber aumentado sus facultades urbanísticas?

Ello ha generado, desde siempre, una sensación de indefensión pues no existían demasiados mecanismos en la Ley para luchar contra ello, a pesar de percibirse como una práctica injusta.

Pues bien, el Texto Refundido de la Ley de Suelo, aprobado por el Decreto-Legislativo 2/2008, ha encontrado la solución: configura un nuevo régimen de retasación en supuestos expropiatorios en los que la finca ha sido expropiada para ejecutar una actuación de urbanización, y, con posterioridad a dicha expropiación, el valor de los terrenos expropiados aumenta por causa de una modificación del planeamiento urbanístico que implica un cambio en los usos o la edificabilidad del suelo. En dichos supuestos el art. 34.2 del TRLS’08 reconoce el derecho del expropiado a ser resarcido por el valor diferencial entre justiprecio que se le abonó en su momento por la expropiación, y el mayor valor resultante de la modificación del planeamiento urbanístico.

 La finalidad del legislador al regular este supuesto de retasación es la protección del derecho de propiedad, consagrado en el art. 33 de la CE, y, concretamente, la protección de la facultad de participación en las plusvalías que puedan derivarse de una modificación urbanística, cuando dicha modificación tiene lugar con posterioridad a la adquisición forzosa por parte de la Administración de unos terrenos a los particulares, privando a éstos de aquellas plusvalías.

El legislador ha querido proteger a los ciudadanos que son privados de sus bienes al margen de su voluntad, de conductas que algunas Administraciones venían realizando, en virtud de las cuales, partiendo de la premisa de que los terrenos ya han pasado al dominio público, se alteraban sus facultades urbanísticas incrementando su valor, pero al mismo tiempo, se mantiene la propiedad pública pues el planeamiento urbanístico así lo ha previsto.

En definitiva, el supuesto retasacional que ahora nos ocupa opta por hacer compatible la defensa del interés general en la ejecución de la urbanización (por lo que no tendría sentido la reversión), con la defensa del interés del particular (reconocimiento del derecho a percibir una indemnización por el mayor precio sobrevenido de los terrenos).

Así pues, ante este tipo de casos, en que el propietario verá estupefacto  cómo el valor de sus terrenos ha incrementado por una recalificación posterior a su expropiación, quizás por una práctica poco honesta por parte de la Administración, como mínimo le quedará el consuelo de saber que podrá reclamar el cobro del mayor valor de los terrenos que en su día fueron expropiados a bajo precio.

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