Cambio de uso de Local a Vivienda: Trámites necesarios.

Para saber con certeza que un local puede ser transformado legalmente en vivienda debemos verificar que se ajusta a la normativa urbanística, de vivienda y de propiedad horizontal aplicable. Una vez se obtiene la licencia de cambio de uso, podemos acometer las obras e instar las inscripciones del cambio de uso en el Registro de la Propiedad y el Catastro.

De local a vivienda. Qué has de saber

Desde siempre la ciudadanía se ha interesado por la posibilidad de transformar un local comercial en vivienda, dado que su valor normalmente es superior y, además, para alquilar un inmueble como vivienda, cada vez se exigen mayores requisitos legales (la obtención de la cédula de habitabilidad, por ejemplo, es un requisito que antiguamente no era necesario, pero actualmente sí lo es).

Además, la realidad social apunta a cambios estructurales del mercado inmobiliario: cada vez más el comercio es electrónico, por lo que los locales comerciales, especialmente en zonas no especialmente céntricas, serán menos demandados; al mismo tiempo, el problema de la vivienda (encarecimiento, escasez, nuevas estructuras de vida familiar, migraciones…), y los problemas que genera la movilidad (costes, contaminación, dificultad de moverse en vehículo privado en el interior de las ciudades…), demandan más viviendas en las ciudades.

Por tanto, el cambio de uso de locales comerciales a viviendas pueden ser una buena opción a nivel patrimonial para muchos propietarios.

Lógicamente, cualquier persona puede dotar un local de los equipamientos necesarios para instalar en él una vivienda, y ponerse a vivir en él, pero ello no significa que dicho inmueble, dicha entidad registral, sea legalmente considerada como vivienda, sino que seguirá siendo desde el punto de vista oficial, un local, con lo que ello implica (si se alquila debe ser con IVA y retención de IRPF, si los servicios de inspección municipal hacen una inspección pueden tramitar un expediente de disciplina urbanística por uso indebido del local, con obligación de cese e imposición de multa…).

En este artículo vamos a explicar los procesos a llevar a cabo para hacer un cambio de uso legalmente, es decir, para que así conste a todos los efectos.

Requisitos.

Los requisitos que debe cumplir el local para poderse transformar en vivienda son de dos tipos: de tipo urbanístico y en materia de vivienda:

Compatibilidad urbanística:

Lo primero que debe analizarse es si el edificio donde se halla el local está en una zona que admite el uso residencial, si admite una nueva vivienda por no haber agotado la densidad prevista y si la superficie del local es superior a la mínima que la normativa pueda establecer para cada vivienda en dicha zona.

Normativa de vivienda:

Si todo ello se cumple, habrá que ver que el local que deseamos transformar en vivienda cumpla o pueda cumplir con los requisitos de habitabilidad vigentes en cada caso, bien por normativa autonómica, bien por aplicación de alguna ordenanza municipal que pueda existir en cada ayuntamiento. Estamos hablando de superficie mínima, altura mínima, programa funcional (cocina, baño completo, número de habitaciones, ventilación…), etc.

Trámites administrativos y registrales.

Para llevar a cabo un cambio de uso es preciso solicitar una licencia ante el Ayuntamiento de la localidad donde de encuentre el local en cuestión, con un proyecto justificativo del cumplimiento de la normativa aplicable (tanto urbanística como de vivienda).

SI el Ayuntamiento verifica que el proyecto cumple con toda la normativa aplicable, concederá la licencia y, eventualmente deberá procederse a la ejecución de las obras necesarias para dotar el local de los equipamientos necesarios para poder ser considerado una vivienda (baño, ventanas, altura…).

Una vez finalizadas, será preciso obtener la licencia de primera ocupación (o simple comunicación), que verifica que lo construido coincide con lo autorizado. Con ello, podremos tramitar la cédula de habitabilidad y el certificado de eficiencia energética y habremos finalizado los trámites administrativos relativos a la obra en si misma.

Paralelamente, una vez tengamos la licencia de cambio de uso, podremos acudir al Notario para otorgar una escritura de cambio de uso del local para que dicho inmueble (dicha entidad, en términos registrales) deje de constar en el Registro de la Propiedad como local y conste como vivienda.

Con ello, podremos acudir al Catastro y tramitar una alteración de los datos catastrales del local y solicitar que conste como vivienda.

Ahora sí, ya tendremos completamente legalizado el cambio de uso del local a vivienda, pues la condición de vivienda constará en escritura notarial, constará en el registro de la propiedad, habrá sido autorizado por la autoridad urbanística competente por cumplir con todos los requisitos, constará en el catastro (y por tanto, pagaremos el I.B.I. como vivienda), y dispondremos de la cédula de habitabilidad y certificado de eficiencia energética necesarios para poder vender o alquilar la vivienda, contratar servicios y suministros, etc.

Acuerdos comunidad de propietarios.

Solamente nos queda hacer mención a un aspecto que no es de tipo urbanístico ni administrativo sino más bien de propiedad horizontal: antes de acometer el cambio de uso (o eventualmente, antes de adquirir un local en vistas a su transformación a vivienda), hay que verificar que los Estatutos de la comunidad de propietarios no prohíben o condicionan el cambio de uso requerido, pues en tal caso, aún siendo perfectamente viable desde el punto de vista urbanístico y administrativo, los vecinos podrían vetar dicho cambio de uso y por tanto, un Juez podría anular el cambio de uso por contravenir las normas de comunidad y obligar a deshacer todo lo hecho (obras, inscripción registral…).

En definitiva, hay que tener en cuenta la normativa urbanística, de vivienda y de propiedad horizontal para saber con certeza que el local puede ser transformado legalmente en vivienda. Con todo ello, ya se puede tramitar un proyecto ante el Ayuntamiento, y una vez autorizado, pueden llevarse a cabo los trámites notariales y registrales para que dicha nueva vivienda conste en el Registro de la Propiedad y en el Catastro, y a la vez, acometer las obras necesarias para comunicar al Ayuntamiento la primera ocupación y obtener de la Administración competente la cédula de habitabilidad.

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