Adhesión a la junta de compensación: ¿es obligatoria? ¿qué ventajas tiene? ¿qué plazos tenemos para hacerlo?
- octubre 10, 2017
- cuchaguilera
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Tanto si nos adherimos a la Junta como si no lo hacemos, nuestra finca se va a urbanizar de todas formas. Hay que analizar caso por caso para decidir si es más conveniente para nuestros intereses entrar a ser miembro de la Junta o bien quedarnos fuera.
Cuando el propietario de un terreno afectado por una transformación urbanística recibe un requerimiento para adherirse a la Junta de Compensación le surgen algunas preguntas: ¿Qué es una Junta de compensación? ¿Es obligatorio formar parte de ella? ¿Qué plazos tiene para adherirse? ¿Cuáles son las consecuencias de adherirse o de no hacerlo? En este artículo intentamos dar respuesta a estas preguntas.
I.- ¿QUÉ ES UNA JUNTA DE COMPENSACIÓN? Es una entidad urbanística que agrupa a los propietarios afectados por un proyecto de transformación urbanística. Los propietarios adheridos aportan sus fincas a la Junta para que ésta redacte el proyecto de reparcelación (donde se definen las fincas de cesión a favor de la administración y se establece el reparto de los solares resultantes entre los propietarios) y ejecute las obras de urbanización.
II.- ¿ES OBLIGATORIO FORMAR PARTE DE ELLA? No lo es. Una vez comenzada la iniciativa para crear la Junta, se notifica a los propietarios no promotores para que estos se adhieran si así lo encuentran conveniente.
III.- ¿CUÁLES SON LAS CONSECUENCIAS DE ADHERIRSE O DE NO HACERLO? Tanto si nos adherimos a la Junta como si no lo hacemos, nuestra finca estará incluida en la comunidad reparcelatoria. Esto significa que se va a urbanizar de todas formas. Por tanto, ¿cuáles son las diferencias entre adherirnos y no hacerlo?
En el caso que decidamos adherirnos, podremos participar activamente en el proceso de redacción del proyecto de reparcelación al que nos referíamos en el punto I y decidir cómo se hace el reparto de fincas resultantes posterior. También podremos incidir en la gestión de las obras de urbanización (costes, plazos, empresa constructora…). No obstante, tendremos que ir financiando todo el proceso desde el principio.
En el caso que decidamos no adherirnos, existen dos posibilidades. Por un lado, la Junta de compensación puede decidir expropiarnos las fincas, pagándonos un precio justo a cambio de quedarse con la propiedad y los derechos de edificación.
Por otro lado, puede ser que la Junta decida no expropiar las fincas y nos mantenga dentro de la comunidad reparcelatoria. En este caso no tendremos que hacer frente a ningún coste hasta el mismo momento de la ejecución de las obras de urbanización. Por el contrario, no podremos participar en la elaboración del proyecto de reparcelación ni en el proceso de urbanización.
IV.- ¿QUÉ PLAZOS TENEMOS PARA ADHERIRNOS? Según la legislación catalana, la posibilidad de adherirse a la Junta de compensación varía según el momento en el que nos encontremos:
- Durante el período de redacción de los estatutos y bases de la Junta de compensación, nuestra adhesión es libre, es decir, que los propietarios promotores no podrán oponerse a nuestra adhesión.
- Una vez aprobados los estatutos y bases, tenemos el plazo de un mes durante el cual la adhesión continúa siendo libre.
- Transcurrido este plazo de un mes, podemos solicitar a la Junta nuestra adhesión, pero a partir de entonces, la adhesión tendrá que ser aprobada por los miembros de la Junta de compensación, de acuerdo con sus estatutos.
En definitiva, hay que analizar caso por caso para decidir si es más conveniente para nuestros intereses entrar a ser miembro de la Junta o bien quedarnos fuera y esperar, bien a que nos expropien y nos paguen un justo precio, bien a que nos entreguen unas fincas de resultado sin haber participado en la gestión de todo el proceso.
En caso de que decidamos adherirnos, tendremos que tener en cuenta en qué fase se encuentra la Junta de compensación para conocer nuestras posibilidades reales de adhesión y negociar con los propietarios promotores en función de los intereses de cada uno.
En próximos artículos vamos a abordar las consecuencias de no cumplir las obligaciones del pago de las cuotas de la Junta de compensación por parte de los propietarios de fincas que son miembros de la Junta.
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¿Que ocurriria si, te ahdieres a una junta de compensacion,pero por la cantidad de terreno(17mil m2) no eres capaz de soportar los costes de urbanizacion de la misma y ella no acepta el calendario de pago que le propones ?¿Es motivo de expropiacion?
En primer lugar, agradecerle la consulta efectuada.
El caso que Ud. plantea obliga a hacer algunas consideraciones: entiendo que ya se ha incorporado a la Junta, puesto que si no lo ha hecho, el escenario es distinto al que seguidamente le indico. Si ya está adherido a la Junta y no cumple con los planes de pagos aprobados, la Junta puede expropiarle o no, en función de lo que prevean los Estatutos. Probablemente no esté obligada a hacerlo. Y según donde esté ubicada la finca, ello puede ser un inconveniente o una oportunidad para Ud. Por otro lado, existen posibles soluciones en caso de no poder pagar las cuotas de urbanización, en función también de las características concretas del sector en cuestión.
Quedamos a su disposición para mantener una reunión y analizar con más detalle este asunto sin compromiso alguno.
Gracias de nuevo por la confianza depositada en nuestro despacho.
Hola buenos días.La consulta básica es la siguiente:
Soy uno de los 12 o 14 propietarios de terreno afectado por la actuación urbanística del polígono SAU-20 de El Molar (Madrid). Esta actuación parece que ya tiene aprobadas las licencias reglamentarias y pasado el plazo de adhesión a la Junta de Compensación nos han comunicado, por parte del Ayuntamiento la notificación de expropiación forzosa con una tasación como suelo rural de 2,39 €/m², lo que supone apenas 25.000 €.
Pretendo presentar un escrito de alegación contra el valor de tasación que me parece bajísimo, sobre todo teniendo en cuenta que ahora el terreno (unos 10.000 m²) estuvo pagando IBI con un valor catastral comprendido entre 340.000 y 370.000 € entre los años 2005 y 2014. es decir, asignando un valor de casi 1.200 % superior al que ahora ese mismo Ayuntamiento asigna en su Notificación.
Ignoro si existe alguna ley que me obligue a formar parte de la adhesión (sin las condiciones de los que se adhirieron a la Junta de forma voluntaria) aportando únicamente los terrenos, en esta fase del proceso, es decir, cuando ya se han iniciado los trámites de expropiación.
También me gustaría saber si podríamos contratar sus servicios para representar nuestro intereses, ..me refiero a que muy posiblemente podrían representar los intereses de los demás propietarios afectados. Con la intención de presentar una Demanda colectiva, considerando los antecedentes que he expuesto. Lógicamente les haría llegar la documentación necesaria a tal efecto.
Saludos cordiales.
Hola Antonio,
Lamentamos no haber contestado con anterioridad. Un error en el sistema de comentarios de nuestro blog no nos ha permitido gestionarlo. En breve recibirá respuesta por nuestra parte.
Un saludo
Pertenezco por obligación a junta compensación más importante de urbanizacion de Huesca. Pero soy el único que tiene su casa (800 mts) y la sede de mi empresa (500 mts), todo en regla y al día….. los demas (promotores vaynas) sólo tienen campos pelados….(nos facturan facturas con las que pagan sus derramas… Los demás?, ponemos dinero real….. Como denunciar esto antes de ir a mayores y no tomarnos la justicia… Por la mano…..
De conformidad con la normativa, en principio los costes deben repartirse entre los miembros de la Junta en proporción al suelo aportado a la actuación urbanística y según el suelo correspondiente a los propietarios adheridos a la misma. La confirmación de que los paagos se esten realizando correctamente se puede obtener solicitando a la Junta un certificado contable de los mismos. Si a raiz de ello adviertiera que está abonando un mayor importe que el que le correspondería y/o que existen miembros de la Junta que no estan abonando los pagos que le corresponden, puede formular reclamación ante la misma Junta y, de desestimarse la misma, puede interponer recurso administrativo ante el Ayuntamiento. Todo ello de conformidad con lo que dispongan los Estatutos i Bases de la Junta de Compensación al respecto.
Buenas…nosotros tenemos una estación de servicio y estamos incluidos en una junta de compensación pero por razones de.la urbanización la estacion va fuera para la implantación de unos de los viarios entonces hemos pedido que nos expropiar y nos han dado un valor m2. Puede variar a la baja este valor del m2 suelo bruto propuesto por la junta de compensación para expropiar nos y podremos pedir más por el negocio de la gasolinera?
Antes que nada, agradecerle la consulta. Por la información que expone en su e-mail parece que se trataría de un caso de defectod e adjudicación en la reparcelación o de expropiación por no querer participar en la misma. Sea el caso que fuere, usted siempre podrá oponerse a la valoración realizada por el proyecto de reparcelación o por el expediente de justiprecio y solicitar una indmenización/justiprecio más elevado si se estimara que se ajusta más a la realidad del mercado y a la normativa en materia de valoraciones.
Nuestro despacho es especialista en materia de expropiaciones y urbanismo, así como en valoraciones de suelo a efectos de dichas materias, por lo que puede ofrecerle un asesoriamiento concreto y eficaz a su caso. Si lo desea, nos puede contactar por teléfono o facilitarnos el suyo para concretar los aspectos del tema y poder ofrecerle una propuesta de actuación y un presupuesto de honorarios, sin compromiso.
Buenas tardes y enhorabuena por el post. Consultarles simplemente si el pago de las expropiaciones financiado mediante cuotas de los integrantes de la Junta genera algún derecho a éstos sobre lo expropiado.
Muchas gracias, un saludo.
Hola Francisco y gracias por tu comentario,
En cuanto a la consulta que nos remites, las expropiaciones realizadas en sede de una reparcelación por las causas previstas normativamente o por los Estatutos y Bases de la Junta pueden tener como beneficiarios de la misma tanto el Ayuntamiento o Administración actuante como la misma Junta y, por tanto, los propietarios miembros.
Estamos valorando comprar un terreno que es de una junta de compensació. En este momento la junta ya ha realizado las obras de urbanización y solo tiene pendiente la venta de estas parcelas.
Nos surgen varias dudas, por un lado el impuesto ha pagar. Sería impuesto de transmisiones en este caso? (Es la propia junta quien los vende, no un particular de la junta). Y también, al comprar este terreno nos comentan que pasaríamos a formar parte de la junta, cómo nos afecta?
Muchas gracias, un saludo.
Gracias por tu consulta. El hecho de entrar a formar parte de la Junta implica que no se debe haber acabado toda la urbanización o bien que dicha Junta de Compensación pasará a ser una Junta de conservación y, como propietarios de un terreno del ámbito, tendréis que costear las obras que se precisen en función a vuestro porcentaje de participación en el mismo. Por otro lado, en cuanto a los impuestos que puedan derivarse de la venta deberíais consultar con un asesor fiscalista especializado.
Buenos días. Antes de nada, queremos agradecerle su pregunta.
En primer lugar, indicarle que no somos especialistas en fiscalidad pero, tratándose de la venta de una parcela resultante de un proceso reparcelatorio, todo indica a que la referida venta estará sujeta a IVA. Por ello le aconsejamos que consulte con un despacho especialista en derecho tributario, facilitándoles los detalles del caso. Al respecto, podemos recomendarle alguno en caso de que usted no disponga de algún profesional de confianza.
En segundo lugar, según la legislación urbanística catalana (TRLUC y RLUC), la adhesión a la junta de compensación no es obligatoria. Ahora bien, la no adhesión a la junta de compensación no exime a los propietarios de fincas afectadas por un proyecto de transformación urbanística de cumplir con las obligaciones económicas que se deriven de la tramitación del proyecto, puesto que, en todo caso, forman parte de la comunidad reparcelatoria. Por consiguiente, si no está cerrada la cuenta de liquidación definitiva, o no están pagadas todas las obras, etc., salvo pacto en contrario con la Junta, el adquirente deberá hacer frente a los pagos que surjan a partir de la compra por razón de su porcentaje de participación en la comunidad reparcelatoria.
Reiterando nuestro agradecimiento, y confiando que nuestra respuesta les haya sido de utilidad, les saludamos muy atentamente.
Buenas tardes,mi madre estaba en es la Junta de compensación cuando hieron la urbanización y después de terminar tienen que devolver a todos los propietarios un dinero sobrante que se pagó de más pero hace cuatro meses mi madre vendió el terreno y ahora dicen que no le pertenece a ella que le pertenece al comprador ,quisiera saber si esto es correcto y si podemos hacer algo al respecto ,muchas gracias.
Buenas tardes,
Si lo único que se transmitió fue la parcela de resultado (cuyo valor deriva del suelo de origen y la urbanización efectivamente realizada y al coste final definitivo), se debería entender que el importe abonado de más ha de ser devuelto al propietario que en su día lo abonó. Pero todo dependerá de lo acordado en el contrato de compraventa.
Buenas tardes,mi madre estaba en la junta de compensación cuando urbanizaron después de pagar la urbanización tienen que devolver un dinero que cobraron de más y al vender hace cuatro meses el terreno le dicen que le pertenece al nuevo comprador ,esto es correcto? Podemos hacer algo para recuperarlo? Muchas gracias.
En el contrato de compraventa pone que se adquiere en pleno dominio con todos los derechos y accesiones de la finca,pero no especifica nada sobre esta devolución .
En el contrato de compraventa pone que se adquiere con todos los derechos y adquisiciones de la finca ,no especificamos nada sobre esta devolución que nos tenían que hacer.gracias
Recibí una notificación como propietario para entrar a formar parte en una junta de compensación. Asistí a la reunión y resulto ser la formación de la misma. Transcurridos tres meses de dicha reunión, me pasan la primera derrama. Quisiera saber en qué momento exacto paso a formar parte de la mencionada junta.
Un saludo y gracias.
Buenos días y gracias por su consulta.
Por lo que expone, su finca estaría incluida en un ámbito de actuación urbanística sujeta a reparcelación en la modalidad de compensación. En este caso, los propietarios del suelo del ámbito pueden ser miembros de la Junta de Compensación formando parte de los propietarios que la constituyan o bien adhiriéndose a la Junta en un momento posterior a su constitución, siempre de forma fehaciente.
Buenos días y gracias por su ayuda
Estamos dudando si firmar o no la constitución de la junta de compensación . Al no tener financiación para hacer frente a los gastos de urbanización . Nos planteamos no firmar. Eso implicaría no financiar los gastos,?
Se puede retrasar la firma de constitución de la junta de compensación ? Cuanto tiempo?
Nos piden expropiar por no firmar?. Y si firmamos y no podemos abonar los gastos que pasaría ,,?
Que nos aconsejan firmar o no firmar?
Muchas gracias
Un saludo
Manolo
En mi caso la Junta no se ha constituido pero lo estará en unos meses. Busco entregar la finca en aportación por no poder afrontar los gastos de urbanización pero no encuentro interesados en ello.
Gracias por su consulta.
La normativa urbanística no obliga a la Junta de Compensación a expropiar la finca sinó que se contempla como una potestad de la misma.
En todo caso, si no se adhiere a la Junta, los costes de urbanización no le pueden ser requeridos hasta el mismo momento de la ejecución de las obras de urbanización.