¿Qué se puede hacer con una finca calificada como equipamiento comunitario en la Área Metropolitana de Barcelona?
- enero 9, 2018
- cuchaguilera
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Hay que analizar la situación urbanística de cada una de las fincas afectadas de equipamiento para determinar, con certeza, si los propietarios de un inmueble calificado como equipamiento pueden o no llevar a cabo un proyecto de equipamiento privado (o venderlo para que sea un tercer operador quien lo haga) o si, por el contrario, pueden exigir a la Administración que adquiera la finca por expropiación dado que la finca está reservada para un destino público.
Las fincas calificadas como equipamiento comunitario son aquellas parcelas que el planeamiento general reserva para implantar centros educativos, sanitarios, deportivos, culturales o religiosos, en función de las necesidades de la población existente o prevista para el futuro. Dichos equipamientos (o dotaciones) pueden ser de titularidad pública (un centro de asistencia primaria o una universidad, por ejemplo), o privada (un gimnasio, una residencia para la tercera edad o una escuela privada, por ejemplo).
En ocasiones, el uso concreto y la titularidad de los equipamientos están ya definidos por el plan urbanístico, pero a menudo, simplemente se reserva el terreno para equipamiento, sin concretar ni el uso ni la titularidad de dicho equipamiento. En el territorio regulado por el Plan General Metropolitano de Barcelona aprobado en 1976 (en adelante PGM) los equipamientos tienen un régimen urbanístico un tanto complicado, hasta el punto que sus propietarios muchas veces tienen dudas sobre qué pueden hacer con ellas: ¿a qué uso se debe destinar el equipamiento? ¿Puedo construir yo en la finca afectada? ¿debe ser de titularidad pública? ¿Puedo cambiar el uso de un equipamiento ya definido? ¿La calificación de equipamiento puede comportar la expropiación del terreno? ¿Qué pasa si no se ha ejecutado la obra y el equipamiento ya no es necesario? En este artículo intentamos dar respuesta a estas preguntas.
I- ¿A qué uso se debe destinar la finca calificada como equipamiento comunitario?
Lo primero que hay que distinguir es entre los equipamientos ya existentes a la entrada en vigor del PGM y aquellos que aun no estaban construidos:
- Los existentes a la entrada en vigor del PGM tienen sus usos ya definidos y, a priori, se deben mantener. Si se quisiera modificar su uso, se tendrían que seguir los mismos pasos requeridos para definir los usos de los equipamientos aun por construir, que se explican a continuación.
- Si una parcela no tiene ningún equipamiento implantado (o se quiere modificar el ya existente), el nuevo uso deberá definirse mediante la tramitación y aprobación de un Plan Especial, que podrán redactar tanto la propiedad de la parcela como la administración pública.
II- ¿ Los propietarios en un solar destinado a equipamiento pueden construirlo ellos mismos?
Debemos distinguimos entre equipamientos construidos y solares por construir.
Cuando el equipamiento ya esté construido y sea de titularidad privada, podremos llevar a cabo ampliaciones si las condiciones edificatorias lo permitan, o según las determinaciones que contenga un Plan Especial.
En el caso de equipamientos que aun no han sido construidos, si la Administración tramita un Plan Especial sin especificar que la titularidad será pública, transcurrido un año desde la aprobación del Plan especial que defina sus usos sin que la Administración haya expropiado la finca, el propietario podrá edificar cualquier equipamiento susceptible de titularidad privada. Esto último no será posible cuando el Plan especial prevea expresamente que el equipamiento sea de titularidad pública, en cuyo caso, el propietario no podrá edificar, sino que solamente lo podrá hacer la Administración competente mediante la correspondiente expropiación.
III- ¿La calificación de equipamiento puede comportar la expropiación del inmueble?
Lo primero en lo que debemos fijarnos es en si se ha aprobado un Plan especial para dicho inmueble no. Si no existe plan especial, el propietario puede solicitar la expropiación del inmueble transcurridos tres años desde la calificación de la finca como equipamiento. En el caso de que la administración no le expropiara el bien, transcurrido un año desde su solicitud, el propietario quedará libre para la construcción o instalación de cualquier equipamiento que, por su naturaleza, sea susceptible de titularidad privada.
En el caso que sí se haya aprobado un Plan especial, tenemos que fijarnos en qué tipo de titularidad se contempla para el equipamiento para saber si es posible la expropiación de la finca:
- En el caso que pueda ser de titularidad privada, si transcurrido un año desde la reclamación de expropiación la administración no ha iniciado el expediente expropiatorio, el propietario quedará libre para la construcción o instalación de cualquier equipamiento que, por su naturaleza, sea susceptible de titularidad privada.
- En el caso de que el Plan Especial prevea un equipamiento de titularidad pública, si transcurriera un año sin que se acuerde el inicio de la expropiación, el propietario podría solicitar la expropiación de la finca, que se tramitará por ministerio de la ley si la Administración no lo hiciere en los dos años siguientes.
En definitiva, hay que realizar una minuciosa labor de investigación de la situación urbanística de cada una de las fincas afectadas de equipamiento para determinar, con certeza, si los propietarios de un inmueble calificado como equipamiento pueden o no llevar a cabo un proyecto de equipamiento privado (o venderlo para que sea un tercer operador quien lo haga) o si, por el contrario, pueden exigir a la Administración que adquiera la finca por expropiación dado que la finca está reservada para un destino público.
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Buenos días,
Cuándo hace referencia a un equipamiento de titularidad privada, podría ser para uso residencial en caso de que no hubiera expropiación y su uso fuera público? O teniendo en cuenta el uso que tiene el suelo, en ningún caso podría ser destinado a vivienda?
Muchas gracias, espero se entienda bien la duda. Saludos
A priori, y con carácter general, la finca calificada como equipamiento privado o público no será compatible con usos residenciales. Pero para poder darte una respuesta a tu caso concreto (ya que existe mucha casuística al respecto) necesitaríamos que nos concretaras la situación urbanística y real de la finca.
Hola, estoy interesado en un inmueble para establecer una pizzaria, solo delivery, he contactado con la arquiteta municipal y la respuesta ha sido esta:
La finca XXXXX està a qualificada com a Equipaments Comunitaris i Dotacions. Actuals. Clau 7a.
Els sòls destinats a equipaments comunitaris amb les edificacions, instal·lacions i altres accessions o serveis sobre aquests sòls, es classifiquen en els tipus següents, segons els usos admesos, que són:
a) Equipaments docents. Centres docents, públics o privats, i annexos esportius.
b) Equipaments sanitaris-assistencials. Centres sanitaris assistencials i geriàtrics, públics o privats, d’interès públic, social o comunitari, i cementiris.
c) Equipaments culturals i religiosos. Temples, centres religiosos, centres o instal·lacions per a congressos, exposicions, sales de reunions, d’interès públic, social o comunitari i annexos esportius i recreatius.
d) Equipaments esportius i recreatius. Edificacions i instal·lacions esportives; campaments; centres d’esbarjo o d’expansió; balnearis i establiments de banys i d’altres turístics no residencials, d’interès públic, social o comunitari; i serveis annexes.
e) Equipaments de proveïment i subministraments. Escorxadors, mercats i altres centres de proveïment, sempre de titularitat pública, encara que de possible gestió privada, i àrees de servei.
f) Equipaments tècnics administratius i de seguretat. Centres o edificis per a serveis de l’Administració pública, serveis de seguretat o militars i d’altres d’interès públic.
En este caso no es posible instalar el un comercio privado ? Y como seria para pedir una alteración en la calificación ? Plan Especial ?
Agradezco desde ya ! Saludos.
Buenos días y gracias por su consulta, por los datos que nos refiere, Equipamiento existente actual (7a), y aunque no especifica si la finca es de titularidad pública o privada, en principio el uso que interesa no sería compatible con el planeamiento actual. En cuanto a la modificación de dicha calificación, en general la misma debería operarse mediante una modificación del planeamiento general.
¿Qué sucedería si se utilizase una edificación calificada como equipamiento como vivienda?
¿Y se si utilizase como oficina o sede central de una fundación sin ánimo de lucro?
Gracias por tu consulta.
El destino de la finca calificada como equipamiento comunitario dependerá de la titularidad publica o privada así como de los usos que el planeamiento urbanístico le otorgue. No especificas el tipo de equipamiento o su dirección, por lo que no podemos concretar la respuesta. Si lo deseas puedes contactarnos por teléfono o vía e-mail para detallarnos la consulta y podremos ofrecerte una propuesta de actuación.
Muchas gracias;
En el PIU pone 7b, me ha dicho el vendedor, a grandes rasgos que usos asistenciales sanitarios, educación…
Buenas tardes,
Estamos vendiendo un piso en BARCELONA, que adquirimos hace 9 años. Hoy los compradores nos han indicado que des de el banco les indican que la finca se halla afectada por el Ayuntamiento de Barcelona, dado que según el departamento de urbanismo esta finca está situada en zona destinada a Equipamientos Comunitarios y dotacionales. En nuestra escritura y tasación no aparece tal afección.
Que se puede hacer?
Gracias y un saludo
Buenas tardes y gracias por su consulta, habría que estudiar desde cuando se encuentra afectada urbanísticamente y qué implica dicha afectación (¿se trata de suelo urbano consolidado o dicha afectación implica la inclusión de la finca en un ámbito urbanístico?). En su escritura de compra inicial puede ser que no apareciera por que aún no estuviera afectada la finca o por que fuera anterior a las modificaciones normativas operadas en 2007 (cuando se hizo preceptivo indicar en la compra el estado urbanístico de la finca).
En todo caso, de confirmarse la afectación urbanística de la finca la venta al tercero debe especificarla.
Buenos días, tengo una rústica que el ayuntamiento ha calificado de equipamiento escolar. Puedo disponer de ella? Se puede vender? Para que usos? Como podría cambiarla a urbana, pues quisiera venderla?
Muchas gracias.
Buenas tardes Sra. Fernández y gracias por su consulta,
De la información que nos facilita no podemos ofrecerle una respuesta concreta a sus preguntas. Si lo desea, puede contactarnos para que estudiemos su caso, con la información pertinente, y le ofrezcamos una propuesta de actuación y honorarios al respecto.
Buenos dias,
Estoy en negociaciones para comprar un piso en Fort Pienc, pero la parcela tiene una afectación urbanística, codigo PMG 7b (Equipaments de nova creació de caràcter local) con cualificacion «Equipaments comunitaris» y en el portal del ayuntamento pone «No admite el uso de vivienda en la Calificación».
El inmueble es un edificio de 6 plantas con varios pisos, construido en 1900.
Qué significa esto? El piso podría ser objeto de limitaciones o expropiación?
Muchas gracias,
Flavia
Buenos días,
En primer lugar, le agradecemos la consulta efectuada.
Efectivamente es posible que el piso que quiere adquirir sea objeto de expropiación en un futuro, si efectivamente está calificado como equipamiento.
Si como usted dice existen diversas viviendas ocupadas, quizás esta expropiación tarde años en producirse (aunque también es posible que suceda en las próximas semanas).
Ademas ello implica unas limitaciones en la realización de algunas obras estructurales importantes.
Por todo ello, a la hora de decidir si comprar o no este piso, debe tener en cuenta aspectos como: si el valor de compra es inferior o no al precio del mercado sin afectación, si quiere el piso para vivienda propia o para inversión, si el mismo precisa o no obras estructurales importantes, si el piso se ajusta mucho a sus necesidades o no, etc.
Cordialmente,
En primer lugar, muchas gracias por su exhaustiva respuesta.
Me preguntaba si podría decirme también qué ocurre normalmente en caso de expropiación; hay una indemnización monetaria o una reubicación? Hay algún reglamento que pueda consultar?
Gracias de nuevo,
Flavia
Buenos días,
Para responder a su consulta tendríamos que conocer el caso concreto y estudiarlo en profundidad. Si le interesa, le podemos hacer un presupuesto de honorarios para realizar un informe urbanístico al respecto.
Cordialmente,