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¿Qué se puede hacer con una finca calificada como equipamiento comunitario en la Área Metropolitana de Barcelona?

¿Qué se puede hacer con una finca calificada como equipamiento comunitario en la Área Metropolitana de Barcelona?

Hay que analizar la situación urbanística de cada una de las fincas afectadas de equipamiento para determinar, con certeza, si los propietarios de un inmueble calificado como equipamiento pueden o no llevar a cabo un proyecto de equipamiento privado (o venderlo para que sea un tercer operador quien lo haga) o si, por el contrario, pueden exigir a la Administración que adquiera la finca por expropiación dado que la finca está reservada para un destino público.

Las fincas calificadas como equipamiento comunitario son aquellas parcelas que el planeamiento general reserva para implantar centros educativos, sanitarios, deportivos, culturales o religiosos, en función de las necesidades de la población existente o prevista para el futuro. Dichos equipamientos (o dotaciones) pueden ser de titularidad pública (un centro de asistencia primaria o una universidad, por ejemplo), o privada (un gimnasio, una residencia para la tercera edad o una escuela privada, por ejemplo).

En ocasiones, el uso concreto y la titularidad de los equipamientos están ya definidos por el plan urbanístico, pero a menudo, simplemente se reserva el terreno para equipamiento, sin concretar ni el uso ni la titularidad de dicho equipamiento. En el territorio regulado por el Plan General Metropolitano de Barcelona aprobado en 1976 (en adelante PGM) los equipamientos tienen un régimen urbanístico un tanto complicado, hasta el punto que sus propietarios muchas veces tienen dudas sobre qué pueden hacer con ellas: ¿a qué uso se debe destinar el equipamiento? ¿Puedo construir yo en la finca afectada? ¿debe ser de titularidad pública? ¿Puedo cambiar el uso de un equipamiento ya definido? ¿La calificación de equipamiento puede comportar la expropiación del terreno? ¿Qué pasa si no se ha ejecutado la obra y el equipamiento ya no es necesario? En este artículo intentamos dar respuesta a estas preguntas.

I- ¿A qué uso se debe destinar la finca calificada como equipamiento comunitario?

 Lo primero que hay que distinguir es entre los equipamientos ya existentes a la entrada en vigor del PGM y aquellos que aun no estaban construidos:

  1. Los existentes a la entrada en vigor del PGM tienen sus usos ya definidos y, a priori, se deben mantener. Si se quisiera modificar su uso, se tendrían que seguir los mismos pasos requeridos para definir los usos de los equipamientos aun por construir, que se explican a continuación.
  2. Si una parcela no tiene ningún equipamiento implantado (o se quiere modificar el ya existente), el nuevo uso deberá definirse mediante la tramitación y aprobación de un Plan Especial, que podrán redactar tanto la propiedad de la parcela como la administración pública. 

II- ¿ Los propietarios en un solar destinado a equipamiento pueden construirlo ellos mismos?

Debemos distinguimos entre equipamientos construidos y solares por construir.

Cuando el equipamiento ya esté construido y sea de titularidad privada, podremos llevar a cabo ampliaciones si las condiciones edificatorias lo permitan, o según las determinaciones que contenga un Plan Especial.

En el caso de equipamientos que aun no han sido construidos, si la Administración tramita un Plan Especial sin especificar que la titularidad será pública, transcurrido un año desde la aprobación del Plan especial que defina sus usos sin que la Administración haya expropiado la finca, el propietario podrá edificar cualquier equipamiento susceptible de titularidad privada. Esto último no será posible cuando el Plan especial prevea expresamente que el equipamiento sea de titularidad pública, en cuyo caso, el propietario no podrá edificar, sino que solamente lo podrá hacer la Administración competente mediante la correspondiente expropiación. 

III- ¿La calificación de equipamiento puede comportar la expropiación del inmueble?

Lo primero en lo que debemos fijarnos es en si se ha aprobado un Plan especial para dicho inmueble no. Si no existe plan especial, el propietario puede solicitar la expropiación del inmueble transcurridos tres años desde la calificación de la finca como equipamiento. En el caso de que la administración no le expropiara el bien, transcurrido un año desde su solicitud, el propietario quedará libre para la construcción o instalación de cualquier equipamiento que, por su naturaleza, sea susceptible de titularidad privada.

En el caso que sí se haya aprobado un Plan especial, tenemos que fijarnos en qué tipo de titularidad se contempla para el equipamiento para saber si es posible la expropiación de la finca:

  1. En el caso que pueda ser de titularidad privada, si transcurrido un año desde la reclamación de expropiación la administración no ha iniciado el expediente expropiatorio, el propietario quedará libre para la construcción o instalación de cualquier equipamiento que, por su naturaleza, sea susceptible de titularidad privada.
  2. En el caso de que el Plan Especial prevea un equipamiento de titularidad pública, si transcurriera un año sin que se acuerde el inicio de la expropiación, el propietario podría solicitar la expropiación de la finca, que se tramitará por ministerio de la ley si la Administración no lo hiciere en los dos años siguientes.

En definitiva, hay que realizar una minuciosa labor de investigación de la situación urbanística de cada una de las fincas afectadas de equipamiento para determinar, con certeza, si los propietarios de un inmueble calificado como equipamiento pueden o no llevar a cabo un proyecto de equipamiento privado (o venderlo para que sea un tercer operador quien lo haga) o si, por el contrario, pueden exigir a la Administración que adquiera la finca por expropiación dado que la finca está reservada para un destino público.

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4 Comments

  1. Guillermo
    enero 15, 2021

    Buenos días,
    Cuándo hace referencia a un equipamiento de titularidad privada, podría ser para uso residencial en caso de que no hubiera expropiación y su uso fuera público? O teniendo en cuenta el uso que tiene el suelo, en ningún caso podría ser destinado a vivienda?

    Muchas gracias, espero se entienda bien la duda. Saludos

    • cuchaguilera
      cuchaguilera
      enero 15, 2021

      A priori, y con carácter general, la finca calificada como equipamiento privado o público no será compatible con usos residenciales. Pero para poder darte una respuesta a tu caso concreto (ya que existe mucha casuística al respecto) necesitaríamos que nos concretaras la situación urbanística y real de la finca.

  2. Juliano
    febrero 15, 2021

    Hola, estoy interesado en un inmueble para establecer una pizzaria, solo delivery, he contactado con la arquiteta municipal y la respuesta ha sido esta:
    La finca XXXXX està a qualificada com a Equipaments Comunitaris i Dotacions. Actuals. Clau 7a.
    Els sòls destinats a equipaments comunitaris amb les edificacions, instal·lacions i altres accessions o serveis sobre aquests sòls, es classifiquen en els tipus següents, segons els usos admesos, que són:
    a) Equipaments docents. Centres docents, públics o privats, i annexos esportius.
    b) Equipaments sanitaris-assistencials. Centres sanitaris assistencials i geriàtrics, públics o privats, d’interès públic, social o comunitari, i cementiris.
    c) Equipaments culturals i religiosos. Temples, centres re­ligiosos, centres o instal·lacions per a congressos, exposicions, sales de reunions, d’interès públic, social o comunitari i annexos esportius i recreatius.
    d) Equipaments esportius i recreatius. Edificacions i instal·lacions esportives; campaments; centres d’esbarjo o d’expansió; balnearis i establiments de banys i d’altres turístics no residencials, d’interès públic, social o comunitari; i serveis annexes.
    e) Equipaments de proveïment i subministraments. Escorxadors, mercats i altres centres de proveïment, sempre de titularitat pública, encara que de possible gestió priva­da, i àrees de servei.
    f) Equipaments tècnics administratius i de seguretat. Cen­tres o edificis per a serveis de l’Administració pública, serveis de seguretat o militars i d’altres d’interès públic.

    En este caso no es posible instalar el un comercio privado ? Y como seria para pedir una alteración en la calificación ? Plan Especial ?

    Agradezco desde ya ! Saludos.

    • cuchaguilera
      cuchaguilera
      febrero 16, 2021

      Buenos días y gracias por su consulta, por los datos que nos refiere, Equipamiento existente actual (7a), y aunque no especifica si la finca es de titularidad pública o privada, en principio el uso que interesa no sería compatible con el planeamiento actual. En cuanto a la modificación de dicha calificación, en general la misma debería operarse mediante una modificación del planeamiento general.

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