Cesión de solar por obra futura: Regulación, Suspensión, Aplicación

En nuestro anterior artículo: Ley 3/2017 del libro sexto del código civil de Cataluña de fecha 13 de junio, abordamos el análisis dicha norma anunciando las novedades más significativas relativas al contrato de compraventa, permuta, cesión de solar o de aprovechamiento urbanístico a cambio de construcción futura y mandato.

En el presente artículo abordaremos con mayor detalle la operación económica de cesión de solar o aprovechamiento urbanístico a cambio de construcción futura, que ha venido usándose por los operadores inmobiliarios por las ventajas que ofrece:

1. Permite a los promotores no privarse de la liquidez que hubiera requerido una compraventa del solar donde edificar.
2. Permite a los propietarios del terreno cedido acceder a la vivienda de un modo más barato que recurrir al mercado y sin adquirir la condición de promotor a efectos de responsabilidad por defectos constructivos.

1.- Regulación:

Con la aprobación de la Ley 3/2017 del libro sexto del código civil de Cataluña, se establece la regulación concreta y específica de esta figura (arts. 621.58 a 621.66) con las siguientes notas características:

• La cesión de la propiedad, del derecho de aprovechamiento urbanístico o de cualquier otro derecho sobre la finca que conlleve la facultad de edificar a cambio de una construcción futura, puede transmitirse total o parcialmente en la proporción que se pacte.
• El cedente y el cesionario pueden acordar la constitución de un aval bancario o cualquier otra garantía para asegurar el cumplimiento de la obligación del cesionario.
  Hay que destacar, sin embargo, que en caso de que la construcción a realizar sean viviendas, la constitución de aval o garantía es obligatoria según dispone el art. 50 del DL 18/2007 del derecho a la vivienda de Cataluña.
• El cedente, tras un requerimiento fehaciente, puede instar la resolución del contrato si la licencia de obras de la construcción futura a la que se obliga el cesionario no se ajusta a lo pactado.
• Las partes contratantes pueden acordar que el hecho de no haber realizado la obra en las condiciones, con las características y en los plazos de ejecución estipulados tenga el carácter de condición resolutoria.
• En caso de resolución del contrato, el cedente puede recuperar la propiedad de lo que había cedido y hacer suya, por accesión, la obra realizada, con la obligación de resarcir al cesionario y, si procede, a los terceros.

2.- ¿Suspensión, Aplicación?:

En fecha 14 de junio de 2017, se publicó en el BOE el recurso de inconstitucionalidad nº 2557-2017 promovido por el Presidente del Gobierno contra el art. 3 de la Ley 3/2017 por el que se da nueva redacción a los artículos 621-1 a 621-54 (contrato de compraventa) y a los artículos 621-56 y 621-57 (contrato de permuta) y del art. 4 y 9 de la citada Ley 3/2017, quedando en suspensión la vigencia y aplicación de los referidos preceptos impugnados hasta que se dicte por el Tribunal Constitucional una sentencia que declare la inconstitucionalidad de dichos artículos o bien levante la suspensión de la aplicación de los mismos por considerarlos ajustados al texto constitucional.

Algunos autores opinan que también queda afectado por el recurso de inconstitucionalidad planteado la cesión de solar o aprovechamiento urbanístico a cambio de construcción futura. Sin embargo en el anuncio de recurso publicado en el BOE no se contempla la inconstitucionalidad de los arts. 621-58 a 64 que regulan esta figura jurídica, por lo que todo apunta a que esta figura no está en suspensión.

En cualquier caso, la suspensión de los preceptos afectados por el recurso de inconstitucionalidad, no obstaría para que los operadores inmobiliarios pudieran incorporar los principios contenidos en los preceptos suspendidos y plasmarlas en sus negocios jurídicos en base a los principios de autonomía de la voluntad de las partes y libertad de pactos.