¿Cuándo pueden expropiarme? ¿Quién puede hacerlo? ¿cómo se fija el justiprecio?

Ante la previsión de una futura expropiación, es fundamental tener un buen asesoramiento desde los primeros pasos (incluso desde antes de que se inicie el procedimiento expropiatorio propiamente dicho) para asegurar que los derechos de los particulares son respetados durante todo el trámite expropiatorio y para conseguir la mejor indemnización posible.  

En el ordenamiento jurídico español, igual que en la mayoría de ordenamientos jurídicos de nuestro entorno, se prevé la facultad de los poderes públicos de expropiar bienes a los particulares para cumplir con finalidades de interés público.

En este artículo vamos a analizar los aspectos generales de la expropiación forzosa: quienes son los poderes públicos que pueden expropiar, en qué casos y bajo qué condiciones, qué tipos de procedimientos existen, etc.

Como punto de partida, debemos decir que el artículo 33 de la Constitución española reconoce el derecho a la propiedad privada de los españoles, y proclama en su párrafo tercero que nadie podrá ser privado de sus bienes y derechos sino por causa justificada de utilidad pública o interés social, mediante la correspondiente indemnización y de conformidad con lo dispuesto por las leyes.

Por consiguiente, tenemos en este artículo 33.3 el esqueleto básico configurador de la institución expropiatoria:

a.- en primer lugar, son susceptibles de ser expropiados los bienes y también los derechos: ello  supone que no solo nos podrán expropiar un bien (una finca para construir una carretera, como ejemplo más común), sino también un derecho (de arrendamiento, por ejemplo, o incluso una patente), si ello es necesario para cumplir con la finalidad pública perseguida (pensemos por ejemplo en la curación de una enfermedad que solamente fuera posible hacerlo con un tratamiento patentado, y que el titular de la patente no deseara explotarla).

b.- en segundo lugar, debe concurrir una causa justificada de utilidad pública o interés social: ello significa que los poderes públicos no pueden expropiar “porque sí”, sino que debe concurrir un motivo que justifique el sacrificio de un derecho privado: la ejecución de un plan urbanístico, la construcción de una línea ferroviaria, o la implantación de un hospital, por ejemplo.

Esta causa justificada puede manifestarse de formas distintas: las leyes determinan los supuestos en que una Administración puede expropiar una finca. Así, por ejemplo, la aprobación de un proyecto de carretera lleva implícita de declaración de utilidad pública y por tanto, la habilitación para expropiar las fincas afectadas. De la misma manera, la aprobación de un plan urbanístico que califique una finca como zona verde urbana, lleva implícita la legitimación para que la administración competente expropie dicha finca.

Es importante destacar en este punto que no es lo mismo que una finca esté afectada, que expropiada: la afectación significa que el proyecto de carreteras o el plan urbanístico en cuestión, “señala” el destino futuro de una finca: sus propietarios saben que en dicha finca no podrán edificar, por ejemplo; pero de momento, se mantiene la propiedad privada y la pueden seguir utilizando en su estado actual. No es hasta que la Administración inicie el expediente expropiatorio, que esta finca se valorará, se pagará su justiprecio al propietario y, finalmente pasará a ser propiedad de la Administración.

c.- finalmente, según la Constitución, esta expropiación implica el pago de la correspondiente indemnización y debe tramitarse de conformidad con lo dispuesto por las leyes: aquí se marcan dos directrices fundamentales: la primera es que la pérdida de un bien o derecho debe ser a cambio de una indemnización, lo que excluye la posibilidad de que los poderes públicos procedan a la confiscación, expolio o requisa de bienes privados. Ello sería nulo de pleno derecho y daría lugar a la tutela de los Tribunales (ver artículo la-via-de-hecho-de-la-administracion-II:reaccion-a-una-ocupacion-irregular-de-una-finca/. Y la segunda es que el ejercicio de esta potestad expropiatoria debe ejecutarse de acuerdo con la ley, lo que excluye que un Ayuntamiento, por ejemplo, pueda “inventarse” una causa expropiatoria, un procedimiento o una competencia para sustraer un bien de propiedad privada: si una Administración desea construir una pista polideportiva, habrá que aprobar un plan urbanístico que la prevea, seguir los trámites oportunos y ostentar la competencia necesaria para ello. En caso contrario, dicha expropiación sería ilegal.

En cuanto al cálculo de la indemnización -o justiprecio-, este se realiza de conformidad con la normativa de valoraciones, es decir que si la propiedad y la Administración no se ponen de acuerdo en cuál es el valor de un bien, se aplican los criterios legales y reglamentarios y, si persiste el desacuerdo, incluso se puede discutir ante los Tribunales. Ello es fundamental pues, a diferencia de una compraventa privada -en que el vendedor, al fin y al cabo, puede decidir que no vende si el precio que le ofrece el comprador no le satisface, sin tener que justificar nada-, en la expropiación es “el comprador” quien impone la venta: si hay que construir una línea de ferrocarril, quiera o no quiera la propiedad, la finca deberá pasar a ser de titularidad pública; por consiguiente, su garantía es saber que si el justiprecio ofrecido por la Administración no le satisface, lo puede discutir ante los tribunales en base a unos criterios marcados por las leyes.

En cuanto a la necesidad de ejercer la potestad expropiatoria de acuerdo con las leyes, ello realmente es un encargo al legislador para que regule todos los aspectos de una expropiación: así, aparte de la Ley de Expropiación Forzosa, que regula el procedimiento expropiatorio propiamente dicho, existen diversos textos normativos (leyes y reglamentos) que contienen la regulación de cada uno de los aspectos implicados en el desarrollo de la potestad expropiatoria:

• Las leyes sectoriales determinan los instrumentos que legitiman la expropiación (como decíamos, los planes urbanísticos, los proyectos de carreteras, la legislación de puertos, de aeropuertos, de ferrocarriles, de aguas, de residuos, etc.),

• La ley de expropiación forzosa identifica las Administraciones que pueden expropiar (generalmente las Administraciones territoriales, como el Estado, las Comunidades Autónomas o los Ayuntamientos, pero también algunos Institutos o consorcios públicos en casos determinados), 

• Las leyes expropiatorias, de procedimiento administrativo o urbanísticas establecen los procedimientos a seguir (puede ser ordinario, urgente, de tasación conjunta, puede finalizar de mutuo acuerdo o ante un Jurado que fija el precio en caso de desacuerdo entre las partes…), sus distintas fases o “piezas separadas”, con detalle de las notificaciones preceptivas, plazos de alegaciones, las consecuencias en caso de no comparecer o de no poderse practicar las notificaciones, etc.), 

• La ley del suelo y su reglamento regula los métodos valorativos en cada caso para determinar el justiprecio (como se valora un suelo urbano, uno rural, una edificación o un negocio, cuando, como y a quién se paga, cuál es el régimen de intereses de demora…). A modo de ejemplo, puede leerse el artículo valoracion-del-suelo-urbano-no-edificado-sin-aprovechamiento-lucrativo: concepto-de-ámbito-espacial-homogéneo/ o el artículo las-indemnizaciones-que-proceden-por-el-traslado-forzoso-de-la-actividad-economica/.

• La ley del suelo, la ley expropiatoria o la normativa hipotecaria regulan como se lleva a cabo la transmisión de la propiedad (en qué momento se produce, como se documenta, qué pasa si en una expropiación no se conocen los propietarios, o estos no comparecen, qué pasa si una finca está hipotecada o embargada…).

Todo ello hace que un procedimiento expropiatorio sea muy formalista y muy garantista, pero también muy imperativo para el ciudadano, dado el objetivo de interés público que persigue.

Por consiguiente, es fundamental tener un buen asesoramiento jurídico desde los primeros pasos (incluso desde antes de que se inicie el procedimiento expropiatorio propiamente dicho) para asegurar que los derechos de los particulares son respetados durante todo el trámite expropiatorio y para conseguir la mejor indemnización posible.  

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