Algunas notas sobre la valoración del suelo rural en expedientes expropiatorios

Algunas notas sobre la valoración del suelo rural en expedientes expropiatorios

Algunas notas sobre la valoración del suelo rural en expedientes expropiatorios

La normativa para valorar el suelo rural en expedientes de expropiación forzosa contempla unas fórmulas polinómicas un tanto complicadas, y se basa en la consideración de diversos parámetros (rendimiento, capitalización, localización, valor de reposición, etc.). Dado que no siempre los propietarios de suelo rural están habituados al manejo de estos conceptos, es aconsejable dotarse del mejor asesoramiento especializado a la hora de defenderse ante la tramitación de un expediente expropiatorio.

Introducción.

Cuando una propiedad privada resulta afectada por un procedimiento expropiatorio, debe procederse a su valoración para pagar a sus propietarios el valor de la misma, como compensación a la pérdida forzosa de dicha propiedad.

Existen diversos procedimientos para fijar el justiprecio que la Administración debe pagar a los propietarios por una finca expropiada, pero en la mayoría de supuestos, el primer paso será intentar llegar a un mutuo acuerdo entre la Administración que paga y los particulares que cobran.

Si por esta vía no es posible fijar el precio a cobrar, se abre el expediente de justiprecio contradictorio, en que las dos partes (la propiedad y la administración expropiante) se presentan mutuamente una valoración de los bienes afectados; si después de estas valoraciones tampoco existe acuerdo, el expediente pasará a un Jurado de Expropiaciones. Este Jurado determinará el precio en base a la normativa de valoraciones contenida en el Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, en adelante TRLSRU y el Reglamento de valoraciones (Real Decreto 1492/2011, de 24 de octubre, por el que se aprueba el Reglamento de valoraciones de la Ley de Suelo, en adelante RV).

A grandes rasgos, podemos decir que esta normativa diferencia la forma de valorar las fincas situadas en suelo urbanizado (es decir, que cuenten con los servicios urbanísticos típicos de una ciudad -aceras, calle asfaltada, alcantarillado, alumbrado público, etc-), de las fincas situadas en suelo rural (que son aquellas que carecen de dichos servicios -fincas agrícolas, forestales, etc.-).

En este artículo vamos a tratar algunos aspectos de la valoración del suelo rural.

Normativa para valorar el suelo rural.

La normativa para valorar el suelo rural se contiene en los artículos 7 a 17 del RV, y se compone de unas fórmulas polinómicas un tanto complicadas. Analizando dichas fórmulas, llegamos a la conclusión de que el valor del suelo rural expropiado se determina tomando en cuenta los parámetros siguientes:

  • La renta real o potencial del suelo (es decir, los beneficios que pueden obtenerse de la explotación natural, propia, normal del terreno): esta renta se obtiene de restar a los ingresos obtenidos -venta de la cosecha propia de la zona, por ejemplo-, los gastos necesarios para obtenerlos -compra de semillas, agua empleada, abonos, jornales…-. Cabe destacar que el RV diferencia el método en función de si se trata de actividades agrícolas, agropecuarias, forestales, extractivas, comerciales, etc.
  • El tipo de capitalización: se aplican los tipos que establece la norma de valoraciones en función del tipo de actividad que se lleve a cabo, y se refieren a tipos oficiales publicados por el Banco de España. Este método trata de convertir una porción de terreno en un capital susceptible de generar una renta, para obtener así un valor pagable.
  • El número de años a considerar: ello se aplica en caso de valorar fincas con actividades extractivas, por ejemplo, en que la previsión de agotamiento del recurso es un dato relevante para valorar el suelo expropiado. En caso de actividades agrícolas, en cambio, se presume una duración ilimitada.
  • Factor de corrección por localización: este factor trata de diferenciar el valor de los distintos suelos en función de su proximidad o no a grandes núcleos de población, a redes de transporte y a los centros de actividad económica relacionados con la actividad que se desarrolla en la finca a valorar. Así, por ejemplo, una finca dedicada al cultivo de viñedos, con idéntica variedad y producción, no valdrá lo mismo si está situada a pocos km. de las grandes ciudades, o de las localidades donde se compra la uva para producir vino, por ejemplo, que si se halla alejada de las mismas. También se pondera el hecho de que los terrenos estén situados en una zona de singular valor ambiental o paisajístico, para lo cual se tienen en cuenta algunos criterios más o menos objetivos y, en todo caso, debe acreditarse este singular valor.
  • Valoración de edificaciones: el RV nos dice que en el suelo rural se valorarán, además del suelo, las edificaciones construcciones e instalaciones que sean compatibles con el uso o rendimiento considerado en la valoración del suelo y no hayan sido tenidas en cuenta en dicha valoración. Este es un aspecto con el que difiere de la valoración del suelo urbanizado, en que, si se valora teniendo en cuenta lo edificado, en el valor ya se entiende incluido el valor del suelo. En la determinación del valor de las edificaciones en suelo rural, se tienen en cuenta factores como el coste de reposición, el valor al final de la vida útil de la edificación (que no puede superar el 10% del valor de reposición), y unos coeficientes de antigüedad, conservación y eventualmente de reformas realizadas.

Consideraciones.

De lo expuesto cabe destacar algunos aspectos o dar algunas claves para optimizar las valoraciones de suelo rural:

  • Para calcular los rendimientos agrícolas hay que analizar bien si estamos ante producciones sujetas a algún tipo de denominación de origen o similar que les confiera un mayor valor comercial, o si el hecho de tratarse de regadío, por ejemplo, aumenta la productividad por hectárea del suelo a valorar.
  • Para calcular los costes, vale la pena analizar estadísticas oficiales o de cooperativas de la zona, por ejemplo, para ver cómo se obtienen los costes (¿por kg? ¿Por Ha?), y pensar bien si en nuestro caso concreto podemos optimizar estos datos por alguna razón acreditable (orientación de la finca, altitud, sistema de cultivo no existente en otras explotaciones, etc). Asimismo, es importante no confundir magnitudes, pues es frecuente encontrar unos datos en kg/ha, y otros en euros/Ha, por ejemplo. Hay que homogeneizar los parámetros para que el resultado sea correcto.
  • El factor de corrección por localización es un elemento que puede aumentar significativamente el valor de un suelo rural, pero su cálculo no es sencillo ni está suficientemente claro dado que su aplicación admite distintas interpretaciones, por lo que vale la pena prestar buena atención a este parámetro.
  • Finalmente, en cuanto a las edificaciones, construcciones e instalaciones, a menudo las construcciones en suelo rural tienen unas características singulares que no permiten aplicar los baremos habituales para calcular costes de reposición de edificaciones residenciales o industriales en suelo urbano (por ejemplo, anchura de muros, pozos, valor histórico…). Por ello, nuevamente, se recomienda tener bien presente qué factores inciden en la normativa de valoraciones y cómo podemos optimizarlos en nuestro caso concreto para obtener la máxima valoración.

Todo ello aconseja dotarse del mejor asesoramiento especializado, tanto técnico como jurídico, a la hora de defenderse ante la tramitación de un expediente expropiatorio.

Otros artículos que te puedan interesar:

Tags: , ,

Dejanos tu comentario

Este sitio usa Akismet para reducir el spam. Aprende cómo se procesan los datos de tus comentarios.