La gestión de los contratos privados de alquiler en tiempos de covid-19 o coronavirus

El COVID-19 o CORONAVIRUS y las medidas restrictivas adoptadas por las Administraciones Públicas a causa del estado de alarma están afectando gravemente la economía de personas físicas y jurídicas que se preguntan qué régimen es aplicable a los contratos de alquiler. Al respecto, deberá tenerse en cuenta tanto lo pactado por las partes en el contrato y la normativa privada aplicable, como las medidas sociales y económicas acordadas por la Administración con ocasión de la situación de alarma actual: en especial, lo dispuesto en el Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo, por el que se adoptan medidas urgentes complementarias en el ámbito social y económico para hacer frente al COVID-19 (RDL 11/20), y en el Real Decreto-ley 15/2020, de 21 de abril, de medidas urgentes complementarias para apoyar la economía y el empleo (RDL 15/20).

Como es bien sabido, la situación actual provocada por el coronavirus ha prtovocado el cierre o afectación de muchas actividades económicas, con el impacto económico que ello supone a nivel profesional y también personal. En este contexto, de reducción de ingresos, los inquilinos se plantean una posible reducción o aplazamiento del pago de la renta de sus domicilios o de los locales donde desarrollan su actividad económica. Así pues, si un arrendatario necesita suspender el pago de la renta, o solicitar una reducción de su importe, la decisión del arrendador vendrá condicionada por las reglas que se exponen a continuación:

I- Gestión del contrato

En la gestión del contrato prevalecerá la previsión contractual específica de los supuestos de fuerza mayor, de conformidad con la normativa civil y con el principio de la autonomía de las partes o libertad de pactos.

II- Contratos de alquiler para uso de vivienda

Para los CONTRATOS DE ALQUILER PARA USO DE VIVIENDA la normativa COVID-19 vigente ha modulado los derechos y deberes de las partes en algunos supuestos concretos:

a.- Medidas de carácter obligatorio.

• En todos los casos, debe tenerse en cuenta la suspensión con carácter general de los plazos judiciales acordada por el RD 463/20 (declaración del estado de alarma), y, por tanto, la imposibilidad de que el arrendador pueda tramitar ahora mismo un procedimiento de desahucio, reclamación de rentas impagadas, resolución de contrato, etc.
• .Para el caso en que el arrendatario se encuentre en situación de vulnerabilidad económica, de acuerdo con lo establecido por el art. 5 RDL 11/20 (pérdida sustancial de ingresos por causa del COVID-19 según unos baremos referidos al IPREM):
  • Con independencia de la naturaleza del arrendador: se suspende el procedimiento de desahucio desde la suspensión de plazos acordada por el RD 463/20 (declaración del estado de alarma) y hasta pasados 6 meses desde que se acuerde levantar esta suspensión.
  • En caso de que el arrendador sea un “gran tenedor” (persona física o jurídica que sea titular de más de 10 inmuebles urbanos, excluyendo garajes y trasteros, o una superficie construida de más de 1.500 m2t) o una empresa o entidad  pública de vivienda: se podrá aplazar temporalmente o reducir un 50% la renta arrendaticia, por el periodo de tiempo que dure el estado de alarma decretado por el Gobierno y a las mensualidades siguientes, prorrogables una a una, si aquel plazo fuera insuficiente en relación con la situación de vulnerabilidad provocada a causa del COVID-19, sin que puedan superarse, en ningún caso, los cuatro meses. Este régimen se aplicará si existe una previa solicitud del arrendatario en el plazo de 1 mes desde el día 2 de abril de 2.020, y no supone el devengo de intereses a favor del arrendador. 

b.- Medidas de carácter potestativo.

• .- En todos los casos: se posibilita la prórroga extraordinaria por un máximo de 6 meses de los contratos de arrendamiento que tuvieran que finalizar (el contrato o su última prórroga legal) en el periodo comprendido entre el 2 de abril de 2.020 y hasta 2 meses después de finalizar el estado de alarma, a solicitud del arrendatario y previa aceptación del arrendador.
• .- Para el caso en que el arrendatario se encuentre en situación de vulnerabilidad económica: de acuerdo con lo establecido por el art. 5 RDL 11/20 (pérdida sustancial de ingresos por causa del COVID-19 según unos baremos referidos al IPREM):
  • En caso de que el arrendador NO sea “gran tenedor”, ni empresa o entidad pública de vivienda: se posibilita el aplazamiento temporal y extraordinario de la renta arrendaticia por el periodo de tiempo que dure el estado de alarma decretado por el Gobierno y a las mensualidades siguientes, prorrogables una a una, si aquel plazo fuera insuficiente en relación con la situación de vulnerabilidad provocada a causa del COVID-19, sin que puedan superarse, en ningún caso, los cuatro meses. Este régimen se aplicará si existe una previa solicitud del arrendatario en el plazo de 1 mes desde el día 2 de abril de 2.020, y no supone el devengo de intereses a favor del arrendador. 
  • En el supuesto de que el arrendador no se avenga a ningún acuerdo: el arrendatario podrá tener acceso a:
    • a.- una línea de financiación bancaria avalada por el Estado, por un plazo máximo de devolución de 10 años (incluida prórroga) y sin gastos ni intereses, para destinarlo exclusivamente en el pago de la renta y para cubrir un máximo de 6 mensualidades; y a
    • b.- una ayuda estatal directa y transitoria para destinarla al pago de la renta o para el retorno de préstamos contraídos para su pago, de hasta 900,00 € al mes y de hasta el 100% de la renta, ó, en su caso, de hasta el 100% del principal e intereses del préstamo.

III- Contratos de alquiler para uso distinto del de vivienda

Para los CONTRATOS DE ALQUILER PARA USO DISTINTO DEL DE VIVIENDA la normativa COVID-19 vigente ha modulado los derechos y deberes de las partes, cuando el inmueble esté afecto a una actividad económica desarrollada por un autónomo o una PYME, y siempre que cumplan las siguientes condiciones:

• Contrato de arrendamiento de un inmueble afecto a la actividad económica desarrollada por un autónomo:
  • .Estar afiliado y en situación de alta, en la fecha de la declaración del estado de alarma mediante el Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, por el que se declara el estado de alarma para la gestión de la situación de crisis sanitaria ocasionada por el COVID-19, en el Régimen Especial de la Seguridad Social de los Trabajadores por Cuenta Propia o Autónomos o en el Régimen Especial de la Seguridad Social de los Trabajadores del Mar o, en su caso, en una de las Mutualidades sustitutorias del RETA.
  • .Que su actividad haya quedado suspendida como consecuencia de la entrada en vigor del Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, o por órdenes dictadas por la Autoridad competente y las Autoridades competentes delegadas al amparo del referido real decreto.
  • .En el supuesto de que su actividad no se vea directamente suspendida como consecuencia de la entrada en vigor del Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, se deberá acreditar la reducción de la facturación del mes natural anterior al que se solicita el aplazamiento en, al menos, un 75 por ciento, en relación con la facturación media mensual del trimestre al que pertenece dicho mes referido al año anterior.

• Contrato de arrendamiento de inmueble afecto a la actividad económica desarrollada por una PYME:
  • Que no se superen los límites establecidos en el artículo 257.1 del Real Decreto Legislativo 1/2010, de 2 de julio, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Sociedades de Capital.
  • .Que su actividad haya quedado suspendida como consecuencia de la entrada en vigor del Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, o por órdenes dictadas por la Autoridad competente y las Autoridades competentes delegadas al amparo del referido real decreto.
  • .En el supuesto de que su actividad no se vea directamente suspendida en virtud de lo previsto en el Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, se deberá acreditar la reducción de su facturación del mes natural anterior al que se solicita el aplazamiento en, al menos, un 75 por ciento, en relación con la facturación media mensual del trimestre al que pertenece dicho mes referido al año anterior.

En caso de encontrarse en alguna de las anteriores situaciones, las medidas aplicables son las siguientes:

a.- Medidas de carácter obligatorio.

Para el caso de que el arrendador sea una empresa o entidad pública de vivienda, o “gran tenedor” (persona física o jurídica que sea titular de más de 10 inmuebles urbanos, excluyendo garajes y trasteros, o una superficie construida de más de 1.500 m2t), se podrá aplazar el pago de la renta durante el periodo de tiempo que dure el estado de alarma y sus prórrogas y a las mensualidades siguientes, prorrogables una a una, si aquel plazo fuera insuficiente en relación con el impacto provocado por el COVID-19, sin que puedan superarse, en ningún caso, los cuatro meses. Este régimen se aplicará si existe previa solicitud del arrendatario en el plazo de 1 mes desde el día 23 de abril de 2.020, y no se devengarán intereses ni penalizaciones a favor del arrendador.

b.- Medidas de carácter potestativo.

Para el caso de que el arrendador NO sea una empresa o entidad pública de vivienda, ni “gran tenedor”, se posibilita el aplazamiento temporal y extraordinario de la renta arrendaticia, durante el periodo de tiempo que dure el estado de alarma y sus prórrogas y a las mensualidades siguientes, prorrogables una a una, si aquel plazo fuera insuficiente en relación con el impacto provocado por el COVID-19, sin que puedan superarse, en ningún caso, los cuatro meses. Esta medida se aplicará previa solicitud del arrendatario en el plazo de 1 mes desde el día 23 de abril de 2.020, la posterior aceptación del arrendador, y no devengará intereses a favor de éste. 

Para el caso de acordarse la moratoria, se habilita que la fianza se utilice como pago parcial o total de la renta, debiendo el arrendatario reponerla en el plazo máximo de 1 año o del que quede de vigencia contractual.

IV- Conclusiones

En cualquier caso, con independencia de las medidas acordadas por la normativa COVID-19, y siempre que no se haya llegado a un acuerdo entre las partes, en caso de que el arrendador ejercitara acciones legales para reclamar el pago de las rentas dejadas de percibir, la resolución del contrato por dichos impagos, etc., el arrendatario podría alegar los siguientes motivos de oposición:  

• causa de fuerza mayor (imprevisible o previsible pero inevitable) para justificar la imposibilidad de cumplir con sus obligaciones; aunque ello no evitaría la obligación del pago de la deuda arrendaticia, implicaría que no podría ser penalizado por los daños y perjuicios ni se podría resolver el contrato por el impago de la renta.
• desequilibrio entre las partes por una alteración sobrevenida y extraordinaria del que se pactó; ello podría conllevar la obligación de modificar el contrato para reequilibrar los derechos y deberes entre las partes.

Cabe decir que, adicionalmente a lo expuesto, existen también medidas para flexibilizar el pago de suministros, tal como pueden leer en nuestro artículo Estado de alarma: medidas en materia de suministros para los autónomos y las empresas.

En definitiva, dejando de lado los pactos que las partes tengan por conveniente establecer, habrá que analizar detenidamente la situación que concurre en cada caso para conocer con exactitud qué medidas puedo solicitar como arrendatario, y qué medidas debo aceptar como arrendador, para superar la situación actual con la máxima seguridad jurídica posible.

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