Las novedades en materia de derecho de tanteo y retracto a favor del Ayuntamiento de Barcelona
- junio 14, 2022
- cuchaguilera
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Desde diciembre de 2018, la totalidad del término municipal de Barcelona ha quedado declarada como área de tanteo y retracto. Sin embargo, se restringe el ejercicio de dichos derechos solamente a unos supuestos concretos de fincas.
1.- Definición del derecho de tanteo y retracto.
El derecho de tanteo constituye el derecho, en el momento de la enajenación onerosa de un bien inmueble a favor de terceras personas, de adquirirlo por el mismo precio o valor y en las mismas condiciones convenidas con aquellas.
El derecho de retracto constituye el derecho, una vez realizada la enajenación onerosa del bien inmueble, sin haberlo notificado al titular del derecho de tanteo, de adquirirlo por el mismo precio o valor y en las mismas condiciones convenidas con aquellas.
2.- Posibilidad de delimitar áreas de tanteo y retracto.
El Decret 305/2006, de 18 de juliol, pel qual s’aprova el Reglament de la Llei d’Urbanisme prevé la posibilidad de delimitar, mediante el planeamiento urbanístico o mediante instrumentos de gestión urbanística, áreas sujetas al ejercicio de los derechos de tanteo y retracto por parte de la Administración.
Dicha posibilidad está prevista por la normativa con el fin de constituir o incrementar el patrimonio municipal de suelo y de vivienda, y así facilitar el cumplimiento de los objetivos de los Ayuntamientos en materia de derecho a la vivienda.
En la delimitación debe constar las fincas afectadas, con sus correspondientes propietarios, así como la determinación de la Administración que pueda ejercer dichos derechos de tanteo y retracto. Sin embargo, la Llei 18/2007, de 28 de desembre, del dret a l’habitatge, prevé la posibilidad de delimitar como área sujeta a dichos derechos la totalidad del término municipal. En este caso, no será necesario hacer constar la relación de todas las fincas afectadas.
En todo caso, la necesidad y la oportunidad de dicha delimitación debe ser justificada por el plan que delimita el área de tanteo y retracto.
3.- Una MPGM declara la totalidad de la ciudad de Barcelona como área de tanteo y retracto.
De acuerdo con la normativa expuesta, se ha aprobado en fecha 5 de diciembre de 2018, para la ciudad de Barcelona, la Modificació del Pla General Metropolita per declarar la ciutat de Barcelona àrea de tanteig i retracte i definir els terminis d’edificació (en adelante, MPGM). Como resulta del mismo título de la MPGM, se declara la totalidad de la ciudad de Barcelona como área de tanteo y retracto.
Dicha MPGM se justifica por la situación actual de la vivienda existente en Barcelona: presión sobre los precios del alquiler, en parte debido a la no renovación de contratos finalizados y a la consecuente sustitución por personas de renta más alta; falta de vivienda asequible; falta de solares en el centro para poder construir viviendas de protección oficial…
Los objetivos de la MPGM son los siguientes: crear una nueva herramienta a disposición del Ayuntamiento para actuar en casos de presión sobre las personas residentes en Barcelona; permitir la adquisición de suelos destinados a dotaciones públicas; hacer frente a los procesos especulativos; o dotar de transparencia a las transacciones inmobiliarias entre privados, entre otros.
Según dicha MPGM, los edificios susceptibles de ser objeto de tanteo y retracto son los siguientes:
- -Edificios plurifamiliares enteros usados principalmente como vivienda.
- -Terrenos con edificaciones ruinosas o totalmente desocupadas.
- -Viviendas vacías sometidas al impuesto sobre sobre viviendas vacías.
En el documento aprobado por el Ayuntamiento, se preveía que también eran susceptible de tanteo y retracto los-terrenos sin edificar, ya sean solares o parcelas en cualquier clase de suelo, pero la Sentencia dictada por la Sala Contenciosa Administrativa del Tribunal Superior de Justicia de Catalunya en data 2 de desembre de 2021 anuló dicha previsión.
Se exceptúan del derecho de tanteo y retrato las fincas por las cuales se aprobó definitivamente un proyecto de reparcelación en los cinco años anteriores, las fincas objeto de ejecución hipotecarias, y las transmisiones entre sociedades del mismo grupo.
En concreto respecto de los edificios plurifamiliares enteros usados principalmente como vivienda -uno de los supuestos considerados de mayor riesgo para las personas en situación de riesgo en su derecho a la vivienda- la MPGM establece unos criterios justificantes del ejercicio del derecho de tanteo y retracto por parte del Ayuntamiento:
- La utilización anómala del edificio (según el art. 41 Llei 18/2007, la desocupación permanente, la sobreocupación y la infravivienda).
- El mal estado de conservación, en especial los edificios sujetos a órdenes de ejecución de conservación.
- Edificios con ocupantes (en especial, ocupantes con contratos de arrendamiento con prórroga forzosa).
- Ámbitos de vulnerabilidad económica y social.
- Ámbitos con procesos de gentrificación o sustitución de personas residentes.
Cabe destacar dos cuestiones relevantes acerca de la regulación de este derecho:
Por un lado, la MPGM prevé expresamente que están sometidas al ejercicio del derecho de tanteo y retrato las transmisiones de acciones o participaciones sociales de sociedades mercantiles. Con ello se quiere evitar el fraude al derecho de tanteo y retracto del Ayuntamiento mediante la venta, no del inmueble en cuestión, sino de las acciones o participaciones sociales de la sociedad titular del inmueble.
Por otro lado, en cambio, no existe previsión alguna acerca del hecho de fraccionar la compra del inmueble sujeto al derecho de tanteo y retracto en varias compras parciales, para evitar la aplicación de la MPGM. Aunque la ley no diga expresamente que esta práctica está sujeta a la obligación de notificar al Ayuntamiento, según las circunstancias del caso concreto podría entenderse que se ha llevado a cabo en fraude de ley.
4.- Procedimiento para el ejercicio del derecho de tanteo y retracto.
Para que la Administración Pública pueda ejercer su derecho de tanteo, el vendedor tiene que comunicar al Ayuntamiento de Barcelona la compraventa, indicando la finca y las condiciones de la venta.
Inicialmente, la MPGM se remitía al plazo de un mes, previsto por el art. 227 del Decret 305/2006, desde la notificación al Ayuntamiento para que éste ejerza su derecho de tanteo. Sin embargo, dicho artículo ha sido derogado por el Decret Llei 17/2019, de 23 de desembre, de mesures urgents per millorar l’accés a l’habitatge, que modifica el Decret Legislatiu 1/2010, de 3 d’agost, pel qual s’aprova el Text refós de la Llei d’urbanisme. en el sentido de que el plazo para ejercer el derecho de tanteo es de dos meses.
También se preveía que, en el caso de que el vendedor no haya notificado al Ayuntamiento la compraventa, será el comprador quien estará obligado a notificarlo al Ayuntamiento, para que el Ayuntamiento pueda ejercitar su derecho de retracto, en un plazo de un mes. Sin embargo, esta previsión también fue objeto de modificación, y el plazo para el retracto es actualmente de tres meses.
En ambos casos, el Ayuntamiento deberá valorar, de acuerdo con los objetivos, así como los criterios expuestos en la propia MPGM, la oportunidad de ejercer su derecho de tanteo o retracto.
Entendemos que una decisión del Ayuntamiento de ejercer el derecho de tanteo o retracto, sin apoyarse en los objetivos y criterios de la MPGM, podría ser impugnada en vía administrativa y/o contenciosa administrativa, por no entrar dentro de los supuestos previstos por la MPGM para que el Ayuntamiento pueda ejercer el derecho de tanteo o retracto, lo que convertiría dicha decisión en arbitraria por no ajustarse al interés público definido en el plan urbanístico que ampara su derecho.
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