Vivienda de protección oficial de propiedad: plazo, alquiler y descalificación

El régimen jurídico aplicable a las viviendas calificadas de protección oficial es complejo, con una normativa autonómica que evoluciona constantemente, lo cual deja a los propietarios en una situación de cierta confusión. 

A través del presente artículo, procuraremos entender, a grandes rasgos, cuál es el régimen de las viviendas protegidas, en especial, lo relativo a las posibilidades de los propietarios de alquilarlas a terceros o bien de descalificarlas. 

Introducción.

La vivienda protegida es un régimen de afectación administrativa que se aplica a determinadas viviendas, ya sea por decisión política o por así establecerlo el planeamiento urbanístico, que tiene por objetivo facilitar el acceso a una vivienda a personas que, con las condiciones de mercado, no podrían acceder a la misma. En definitiva, este mecanismo se establece para garantizar el derecho a la vivienda que reconoce el artículo 47 de la Constitución española.

Hay diversos tipos de vivienda protegida (general, especial, concertada), que responden a diversas necesidades sociales (dificultad general de acceso a la vivienda, atención a especiales situaciones de vulnerabilidad social, promover una mayor oferta de viviendas disponibles para modular su precio de mercado, etc).

La calificación de una vivienda como protegida se aprueba mediante una resolución administrativa, que determina el régimen de protección al cual pertenecerá dicha VPO, el plazo de vigencia, y demás condiciones a las que queda sujeta dicha VPO en concreto.

Estas viviendas protegidas pueden ser de compra o de alquiler, y sus titulares pueden ser las Administraciones públicas o los particulares, bien sean personas individuales, bien sean empresas tenedoras de viviendas protegidas para ofrecerlas en alquiler.

En general, la calificación de una vivienda como protegida supone una ventaja a nivel del precio de adquisición o alquiler de la misma, pero correlativamente, como contrapartida, implica una limitación a las facultades dominicales de sus propietarios.

En este artículo analizaremos tres aspectos que afectan a las viviendas de protección oficial de propiedad privada en Catalunya: el plazo de duración de la calificación, la posibilidad de alquilarla y la descalificación de la misma.

El plazo de duración de la calificación.

En ocasiones la calificación como protegida dura para siempre, pero en otras ocasiones tiene un plazo de duración, transcurrido el cual, finaliza esta característica de “protegida”. La VPO, pues, será protegida mientras esté en vigor la calificación de la misma, de suerte que, una vez finalizado el plazo, la vivienda ya se podrá considerar como libre a todos los efectos.

La duración del plazo aplicable a una vivienda en concreto depende de las circunstancias concurrentes en cada caso concreto, como son su calificación (régimen general, concertado, especial, etc.), su forma de financiación (con préstamo o sin), su regulación a nivel urbanístico (si existe reserva urbanística o no), el carácter público o privado de la promoción, etc, pero, sobre todo depende de la normativa en vigor en el momento de su calificación definitiva, la cual ha sufrido cambios importantes a lo largo de los años.

Dicho plazo empieza a computar con la fecha de la cédula de calificación definitiva, que se debe distinguir de la calificación provisional.

Cada promoción, cada vivienda en concreto, se califica como VPO después de finalizar su correspondiente expediente administrativo, en cuya resolución se establecerá el plazo de duración.

En caso de duda sobre el plazo aplicable, recomendamos solicitar información a la Agencia de l’Habitatge de Catalunya (u órgano autonómico equivalente en otras comunicades autónomas), aportando una copia de la escritura pública de compraventa, pues en la misma constan los detalles de la resolución calificando la vivienda como protegida y, por tanto, puede llegarse a conocer el régimen aplicable a dicha vivienda en concreto.

Sobre la posibilidad de alquilar la vivienda de protección oficial.

En principio no está permitido el alquiler a terceros de una vivienda de protección oficial de propiedad durante su plazo de calificación. Sin embargo, existen excepciones si, por una situación de carácter transitorio, no se puede destinar a su domicilio habitual y permanente, situación que se deberá acreditar. En todo caso, se aplicarán los precios y condiciones del alquiler de vivienda de protección oficial y el alquiler solo podrá ser propuesto a personas inscritas en el Registro de solicitantes de vivienda de protección oficial.

Para ello, se debe solicitar una autorización a la Agència de l’Habitatge de Catalunya (u órgano autonómico equivalente), quien decidirá si autoriza dicho alquiler y, en tal caso, si deben devolverse íntegramente o parcialmente las ayudas que, en su caso, se haya recibido, en función del tiempo transcurrido desde la calificación definitiva y de un posible supuesto de situación económica excepcional. 

La autorización permite, en un plazo de seis meses, presentar a la misma Agencia un contrato de alquiler con una solicitud de visado. 

Al respecto, se aplica la Instrucció DPH 1/2015 sobre l’establiment de criteris relatius a l’autorització de lloguer i l’autorització de venda d’habitatges de/amb protecció oficial i reintegrament d’ajusts.

Sobre la descalificación de una vivienda de protección oficial.

Existen dos vías para descalificar una vivienda de protección oficial: de forma “automática” y de forma “voluntaria”.

Descalificación Automática

La descalificación automática constituye una descalificación que, por ley, se produce automáticamente cuando el plazo de calificación previsto aplicable haya transcurrido íntegramente.

Aunque se denomine jurídicamente “automática”, se recomienda solicitar a la Agencia de l’Habitatge de Catalunya (u órgano autonómico equivalente), un certificado para acreditar la descalificación por transcurso del plazo de calificación, que se puede tramitar de forma telemática a través de un formulario previsto para ello. De esta forma, si precisamos llevar a cabo algún negocio jurídico con la vivienda (venta, alquiler, hipoteca…), nos evitaremos incertidumbres, desconfianzas, dilación por posibles trámites o comprobaciones, etc., por falta de seguridad acerca de si, efectivamente, la vivienda ya es libre o todavía no, o si falta hacer algún trámite para que ello sea así. 

Descalificación voluntaria

La descalificación voluntaria consiste en una descalificación que se produce cuando aún no ha transcurrido el plazo de calificación previsto por la normativa aplicable.

En Catalunya, la actual Llei 18/2007 del dret a l’habitatge, modificada por el Decret llei 17/2019, de 23 de desembre, de mesures urgents per millorar l’accés a l’habitatge, prohíbe la descalificación voluntaria de las viviendas de protección oficial, tanto para las calificadas al amparo de la misma como las calificadas al amparo de los anteriores regímenes (art. 79.3 Llei 18/2007 del dret a l’habitatge y disposición transitoria segunda del Decret llei 17/2019, de 23 de desembre, de mesures urgents per millorar l’accés a l’habitatge).

Sin embargo, se podrá descalificar a iniciativa de la propia Administración, “por razones de interés público vinculadas a las necesidades de la vivienda y siempre que la calificación urbanística del suelo no la destine al uso de vivienda de protección pública” (art. 79.3 de la Llei 18/2007 del dret a l’habitatge). 

En definitiva, la lógica que subyace en el régimen de protección de las viviendas es que, si estamos ante un régimen que tiene por objeto promover y facilitar mediante ayudas públicas el acceso a la vivienda de personas que en condiciones normales de mercado no podría acceder a las mismas, solamente en casos excepcionales podrá dejarse sin efecto el régimen protector, y en todo caso, resarciendo al conjunto de la ciudadanía de las ayudas recibidas de ésta. En otro caso, estaríamos ante un supuesto de enriquecimiento injusto no admisible por el ordenamiento jurídico.

Cabe decir que en el pasado se han dado situaciones poco coherentes desde el punto de vista antes indicado, pues era posible que una persona hubiera recibido ayudas para adquirir una vivienda y con el paso de los años, la podía vender o alquilar a precios libres de mercado sin ninguna contrapartida, pero los cambios más recientes han servido para corregir estas disfunciones y tratar de garantizar al máximo posible que los recursos públicos dedicados a política de vivienda tengan un empleo lógico, coherente y adecuado. 

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