« Ejecución urbanística » : systèmes et modalités d’exécution des plans d’urbanisme

« Ejecución urbanística » : systèmes et modalités d’exécution des plans d’urbanisme

« Ejecución urbanística » : systèmes et modalités d’exécution des plans d’urbanisme





De nombreux investisseurs français en Espagne se trouvent confrontés aux particularités du droit de l’urbanisme espagnol, sans être en mesure de bien comprendre ses enjeux. Dans certains cas, ces investisseurs se rendent compte, bien trop tard, que le terrain acheté n’est pas directement constructible, et que pour obtenir un permis de construire ils doivent, au préalable, s’acquitter des « costes de urbanización » afin de le rendre constructible. Dans cet article, nous vous expliquerons quelques notions du droit de l’urbanisme espagnol afin de pouvoir investir en sécurité.

Introduction.

Les travaux d’aménagement d’un terrain peuvent se faire soit directement par le propriétaire soit sous l’impulsion de la mairie. Il existe pour cela deux principaux systèmes d’action : la « reparcelación » et l’expropriation. La « reparcelación » permet aux anciens propriétaires de terrains non constructibles de recevoir en contrepartie des parcelles constructibles « de resultado », mais seulement après avoir acquitté les « costes de urbanización ». Par contre, l’expropriation permet à l’Administration d’acquérir le terrain, sous réserve du versement d’une indemnité au propriétaire, et en payant elle-même les « costes de urbanización ».

Quels sont les systèmes et les modalités d’exécution urbaine ? Qui décide de ces systèmes et modalité d’exécution, et peuvent-ils être modifiés ? Dans cet article nous répondrons à ces questions.

 1.- Concept de la « ejecución urbanística ».

La législation catalane en matière d’urbanisme définit la « ejecución urbanística » comme l’ensemble des procédures établies par la loi pour la transformation de l’utilisation des terres, et surtout pour son aménagement. Cela comprend, fondamentalement, l’exécution de travaux pour ouvrir des rues, mettre en place des services (électricité, eau, téléphone, égouts…), générer des terrains à bâtir et transmettre les terrains destinés aux routes, espaces verts et équipements à l’Administration. La construction des parcelles qui en résulte est considérée comme l’aboutissement du processus d’urbanisation.

Cette urbanisation doit se faire conformément aux règles d’urbanisme applicables et dans le respect des droits et obligations applicables à chaque catégorie de terrain, et nécessite en tout état de cause de l’approbation préalable de l’acte d’urbanisme le plus détaillé requis en fonction de la catégorie de terrain dont il s’agit (« Plan parcial » pour un terrain considéré comme « suelo urbanizable », « Plan de mejora » s’il s’agit d’un terrain considéré comme « suelo urbano no consolidado », etc).

2.- Systèmes et modalités d’exécution.

L’exécution de l’urbanisme doit s’effectuer à travers l’un des systèmes d’action suivants :

a) système de « reparcelación » : par ce système, les propriétaires des terrains se répartissent, au prorata de leur quote-part de surface, les charges d’urbanisation, les cessions au profit de l’Administration et les terrains à bâtir qui en résultent.

b) régime d’expropriation : au moyen de ce régime, l’Administration contraint un particulier à céder son bien immobilier pour l’affecter à l’objet défini par le plan, moyennant le paiement d’une indemnité. 

Le système de « reparcelación » comprend à son tour les modalités suivantes :

a) « Compensación básica » : l’initiative appartient aux propriétaires des terrains, qui doivent élaborer les projets de « urbanización » et de « reparcelación », diviser les propriétés résultantes, contracter et rémunérer une société d’urbanisation pour exécuter les travaux et les livrer à l’administration, laquelle vérifie uniquement que l’ensemble du processus est conforme au plan d’urbanisme exécuté et à la loi. Cette modalité sera choisie, par exemple, lorsque dans un secteur un groupe de propriétaires qui totalise plus de 50% des terrains du secteur voit la possibilité d’obtenir un retour sur investissement et ont la capacité technique et économique de le développer. Si les propriétaires n’ont pas cette capacité, les terrains peuvent être acquis par une société de promotion immobilière, qui pourra, une fois propriétaire de plus de 50% du secteur, maîtriser le processus urbanistique.

b) « Compensación por concertación » : dans cette modalité, le développement urbain est attribué à une société concessionnaire, qui assumera les procédures et les coûts prévus pour la modalité de « compensación », comme s’il s’agissait d’un autre propriétaire, et obtiendra en retour des parcelles constructibles résultantes. Cette modalité est utilisée, par exemple, lorsque ni les propriétaires ni la Mairie n’ont la capacité d’aménager le secteur mais que cela peut être réalisé à travers une concession et exécuté par un tiers. 

c) « Cooperación » : selon cette modalité, c’est l’administration (normalement le conseil municipal) qui assume l’initiative de l’exécution de la planification, bien que les propriétaires doivent payer également pour le processus et recevront les terrains constructibles « de resultado ». Normalement, cette modalité est choisie lorsque les propriétaires n’ont pas la capacité de promouvoir par eux-mêmes le développement du secteur, ou ne veulent pas le faire pour diverses raisons, et que l’Administration a un intérêt spécial d’obtenir les terrains cédés que le plan urbanistique prévoit (ouverture d’une rue, obtenir le terrain pour construire l’école, etc.,).

d) « Sectores de urbanización prioritaria » : dans les cas où il existe une priorité politique importante pour promouvoir l’exécution du plan, pour des raisons démographiques ou territoriales de portée supra-municipale, la « Generalitat de Catalunya », ou la Mairie (dans ce cas-là avec un rapport favorable de la « Generalitat de Catalunya »), peut déclarer un secteur comme « de urbanización prioritaria », en déterminant quelle Administration sera chargée de gérer tout le processus.

3.- Qui décide du système et du mode d’action ?

Normalement, le Plan local d’urbanisme prévoit le système d’action urbanistique et la modalité qui doit être appliquée, en fonction des besoins publics et des moyens économiques dont elle dispose, de la collaboration de l’initiative privée prévue ainsi que d’autres possibles circonstances. 

Le régime d’action peut également être déterminé au moment de la délimitation du secteur.

Enfin, il convient de préciser que le régime d’action prévu dans le Plan local d’urbanisme peut être modifié moyennant un accord spécifique de l’Administration compétente. Le régime peut dont passer par exemple, de « compensación básica » à « cooperación » lorsque la période d’exécution prévue par le plan est écoulée sans qu’il n’ait été exécuté et que l’Administration a un intérêt à promouvoir son développement. 

4.- Nécessité d’obtenir des informations urbanistiques fiables :

Parfois, bien que les terrains aient déjà une configuration physique en concordance avec le plan urbanistique, celui-ci prévoit des obligations économiques aux propriétaires des terrains pour compenser les droits urbanistiques que d’autres propriétaires n’ont pas pu matérialiser. Dans ce cas-là, il faut prévoir la réalisation d’une « reparcelación económica” ; c’est-à-dire, déterminer des indemnisations économiques à payer par des propriétaires qui ont consolidé plus de droits que ceux qui leur correspondaient, aux propriétaires qui ont perdu la totalité ou une partie de leurs droits théoriques.

Un autre aspect important à tenir en compte est que, très souvent, le registre de la propriété n’informe pas sur les obligations urbanistiques que doit remplir le propriétaire du terrain, et de ce fait, il peut arriver qu’une personne achète un terrain en pensant qu’il est directement constructible et qu’au bout de quelques mois ou quelques années, il se voit obligé à supporter des « cesiones urbanísticas » de terrain o bien à payer des « costes de urbanización » non prévus.

De même, il se peut que la législation régulatrice de certains secteurs spécifiques (comme par exemple la protection du littoral) limite les possibilités d’obtenir un permis de construire dans certaines circonstances, mais que l’accès à cette information soit difficile pour un citoyen qui n’aurait pas de connaissance préalable en la matière.

C’est pour cela que, avant de faire un investissement immobilier en Espagne, il est important de compter sur le conseil d’un cabinet d’avocats spécialisé en matière urbanistique comme le cabinet CUCH-AGUILERA LEGAL, qui peut rendre compte de la situation urbaine exacte de chaque terrain et des conséquences qui en découlent, afin de permettre à l’acheteur de prendre sa décision avec le maximum d’informations.

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