Comentario a la Ley 11/2020, de 18 de septiembre, de medidas urgentes en materia de contención de rentas en los contratos de arrendamiento de vivienda y de modificación de la Ley 18/2007, de la Ley 24/2015 y de la Ley 4/2016, relativas a la protección del derecho a la vivienda

El Parlament de Catalunya aprobó el pasado 18 de septiembre la Ley 11/2020 que establece medidas para la contención de las rentas en los contratos de arrendamiento de vivienda de las áreas declaradas de mercado tenso. La Ley impone una doble limitación del precio de los contratos: el precio de referencia (que determina y publica el departamento de la Generalitat de Catalunya competente en materia de vivienda) y el precio que conste en el último contrato (actualizado con el índice de garantía de competitividad).

Esta nueva Ley se aprueba ahora que el Decreto ley 9/2019, de 21 de mayo, de medidas urgentes de contención de rentas en los contratos de arrendamiento de vivienda, aprobado el año pasado por la Generalitat de Catalunya, no fue validado por el Parlament, por lo que quedó derogado.

I.- Motivos de la Ley 11/2020.

El control sobre los precios de alquiler de vivienda, desarrollado por el Parlament de Catalunya, responde a una situación actual de crisis de la vivienda en Cataluña, que no permite a todos los ciudadanos gozar del derecho a una vivienda digna y asequible. 

Esta situación es consecuencia de varios factores:

• el déficit histórico en materia de presupuesto destinado a las políticas de vivienda social y de parque público de vivienda, sobre todo comparado con los otros países europeos cercanos;
• la entrada de capital internacional en las inversiones inmobiliarias;
• la retracción del acceso en régimen de propiedad y, por consecuencia, el aumento de la demanda de vivienda de alquiler;
• la poca duración de los contratos de arrendamiento en España;
• la anormal proporción entre los ingresos y el pago de las rentas de las familias;
• el desarrollo del turismo de masa y de las plataformas de viviendas turísticas, especialmente en Barcelona y su metrópoli, que provoca que la oferta de alquiler haya bajado y los precios hayan aumentado de manera significativa (aunque la tendencia viene a limitarse con la pandemia del covid-19 y la política de inspección de las viviendas turísticas ilegales en Barcelona).

Estos factores, entre otros, han provocado un aumento creciente de las rentas arrendaticias (un 30% en los últimos cinco años), y de los desahucios por impago de las rentas; todo ello motiva la adopción de la Ley 11/2020.

II.- Objeto y contenido de la ley.

No entraremos a estudiar en este post la regulación concreta y detallada de la nueva Ley 11/2020, pero sí que podemos decir, de formar resumida, que: 

La Ley 11/2020 se aplica a las viviendas arrendadas que estén destinadas a la residencia permanente del arrendatario y que se encuentren en un área declarada con mercado de vivienda tenso. 

Se excluyen de esta ley determinados contratos de arrendamiento de vivienda que estén sujetos a regímenes excepcionales, como los suscritos antes de 1995 o los de protección oficial.

En los contratos comprendidos en el ámbito de aplicación de la ley, se establece que la renta pactada al inicio del contrato está sujeta a dos condiciones:

• No puede sobrepasar el precio de referencia para el alquiler de una vivienda de características análogas en el mismo entorno urbano, 
• Tampoco puede sobrepasarse la renta consignada en el último contrato de arrendamiento, actualizada con el índice de garantía de competitividad.

III.- Inspiración en otros modelos europeos.

La Ley 11/2020 se inspira en otras legislaciones europeas establecidas para afrontar las dificultades para el acceso a la vivienda, como es el caso de Francia o de Alemania. En este sentido, podemos decir que la ley catalana copia una gran parte del régimen actualmente en vigor en Alemania: 

• Por una parte, el índice de referencia de los precios establecido por la Ley 11/200 se aproxima al Mietspiegel vigente en todo el territorio alemán, el cual establece unos precios de referencia en función de diferentes características de la vivienda: la superficie, la ubicación, el año de construcción y las comodidades (ascensor, etc.). 
• Por otra parte, la limitación del precio a aquello previsto en el anterior contrato de arrendamiento, actualizado al índice de garantía de competitividad, se parece al Mietendeckel establecido para la ciudad de Berlín, y que consiste en una congelación de las rentas durante un periodo de 5 años. 

IV.- Sobre la constitucionalidad de la ley.

 Esta nueva Ley plantea dudas sobre su constitucionalidad, desde dos puntos de vista distintos:

 Por un lado, en cuanto a la posible vulneración del derecho de propiedad: la nueva Ley pretende lograr “un equilibrio razonable entre el deber de respetar el interés patrimonial del arrendador y la función social de la propiedad urbana” (recogidos al art. 33 de la Constitución Española), al mismo tiempo que permite hacer efectivo el derecho a una vivienda digna y adecuada (amparado por el artículo 47 de la Constitución Española). 

 Para justificar la existencia de dicho equilibrio, en la exposición de motivos se manifiesta que “La jurisprudencia constitucional ha reiterado que el contenido esencial de la propiedad inmobiliaria exige compaginar el derecho del propietario a percibir una utilidad económica razonable por sus bienes, que está garantizado por la presente ley, con el cumplimiento de la función social de los bienes destinados a vivienda, que puede suponer la imposición de condiciones y restricciones adecuadas a la naturaleza de dicha función social establecida por la Constitución”.

 Sin embargo, esta ley podría resultar contraria a la doctrina del Tribunal Europeo de Derechos Humanos que, de conformidad con el art. 1 del Protocolo, establece un principio de “justo equilibrio” entre las exigencias del interés general y la protección del derecho de propiedad, según el cual el Estado no puede imponer unas cargas excesivas y desproporcionadas sobre los propietarios  (entre otros, caso UTTEN-CZAPSKA c. Polonia, 19 de junio de 2006)

 Por otro lado, la ley podría incurrir en invasión de competencias estatales: 

•  Según se dispone en la Disposición final tercera, La ley se dicta en ejercicio de las competencias de la Generalitat de Catalunya en materia de derecho civil y en materia de vivienda establecidas respectivamente por los artículos 129 y 137 del EAC, así como de las competencias para dictar las normas procesales específicas que deriven de las particularidades del derecho sustantivo de Cataluña, de conformidad con el art. 130 EAC.
•  Sin embargo, el Consell de Garanties Estatutàries de Catalunya, en su Dictamen 7/2020, considera que la mayoría de las previsiones de la Ley no están emparadas por el Estatuto de Autonomía de Catalunya y vulneran la Constitución Española, en cuanto a la competencia del Estado sobre las bases de las obligaciones contractuales. 

 Así pues, habrá que estar atentos a la jurisprudencia constitucional que se dicte respecto de esta ley para ver hasta qué punto la misma se ajusta al contenido esencial del derecho de propiedad, y al alcance de las competencias recogidas en el Estatut de Autonomía de Catalunya. 

Otros artículos de interés:

• La gestión de los contratos privados de alquiler en tiempos de covid-19 o coronavirus
• Cambio de uso de Local a Vivienda: Trámites necesarios.
• Las novedades en materia de derecho de tanteo y retracto a favor del Ayuntamiento de Barcelona