Ejecución urbanística: sistema y modalidades de actuación
- mayo 31, 2018
- cuchaguilera
- 14 Comments
La ejecución de las obras de urbanización puede hacerse bien directamente por parte de los propietarios del suelo o bien bajo el impulso de la Administración. Los diversos sistemas y modalidades de actuación permiten que los solares resultantes con aprovechamiento puedan ser adjudicados a los anteriores propietarios del suelo, quienes deberán pagar los costes de urbanización, o bien que la Administración se los quede en su totalidad, expropiando en tal caso las fincas incluidas en el ámbito correspondiente y pagando ella las obras de transformación del suelo.
A menudo hemos oído hablar de que determinado plan parcial se debe ejecutar por la modalidad de compensación básica, o que determinado polígono de actuación tiene prevista su ejecución por el sistema de cooperación. ¿Qué son los sistemas y modalidades de ejecución urbanística? Quien los decide? ¿Se pueden cambiar? ¿Cuál es mejor? En este artículo trataremos de dar respuesta a estas preguntas.
1.- Concepto de ejecución urbanística.
La legislación urbanística catalana (artículo 116 del Decreto Legislativo 1/2010, de 3 de agosto, por el que se aprueba el Texto refundido de la Ley de urbanismo, en adelante TRLUC) define la ejecución urbanística como el conjunto de procedimientos establecidos por la ley para la transformación del uso del suelo, y especialmente para la urbanización de éste. Ello comprende, fundamentalmente, la ejecución de las obras para abrir calles, implantar servicios (luz, agua, telefonía, alcantarillado…), generar parcelas edificables y ceder los terrenos destinados a viales, zonas de espacios libres y equipamientos a la Administración. La edificación de los solares resultantes se considera como la culminación del proceso urbanizador.
Dicha urbanización debe hacerse de acuerdo con el planeamiento urbanístico aplicable y respetando los derechos y obligaciones aplicables a cada clase de suelo, y requiere en todo caso que previamente esté aprobado el instrumento de planeamiento urbanístico más detallado que sea exigible según la clase de suelo de que se trate (Plan Parcial en suelo urbanizable, plan de mejora si es un suelo urbano no consolidado, etc.).
2.- Ámbito que comprenderá la ejecución urbanística.
La ejecución del planeamiento suele hacerse mediante una gestión urbanística integrada, que comprende el conjunto de actuaciones para repartir equitativamente entre los diversos propietarios del suelo del ámbito definido, los beneficios (aprovechamiento resultante) y las cargas (pago de las obras de urbanización y otras indemnizaciones) derivados de la ordenación urbanística y para ejecutar o completar las obras de urbanización.
Sin embargo, en los casos en que no sea posible o no sea necesaria la delimitación de un polígono de actuación urbanística para el reparto equitativo de los beneficios y las cargas derivados de la ordenación urbanística, se puede hacer la ejecución de manera puntual o aislada, especialmente en suelo urbano. Ello será normalmente para ejecutar el planeamiento mediante el sistema expropiatorio, según veremos a continuación.
3.- Protagonistas de la ejecución urbanística.
En la ejecución urbanística podrán participar los propietarios del suelo, los Ayuntamientos, la Generalitat, otros particulares no propietarios del suelo o incluso algunos consorcios creados ad hoc para ejecutar determinados sectores entre diversas entidades públicas, o entre estas y alguna persona privada. Ello dependerá del sistema y la modalidad de actuación aplicable.
4.- Sistemas y modalidades de ejecución.
Según el artículo 121 del TRLUC, la ejecución del planeamiento urbanístico se efectúa mediante cualquiera de los sistemas de actuación urbanística siguientes:
a) sistema de reparcelación: mediante este sistema, los propietarios del suelo se reparten, proporcionalmente a su cuota de participación en el ámbito, los costes de urbanización, las cesiones a favor de la administración y las parcelas edificables resultantes.
b) sistema de expropiación: mediante este sistema, la Administración adquiere forzosamente los terrenos afectos a la ejecución urbanística para destinarlos a la finalidad definida por el plan, y los propietarios del suelo reciben el justiprecio correspondiente.
El sistema de reparcelación a que se refiere el apartado anterior incluye las modalidades siguientes:
a) compensación básica: la iniciativa la tienen los propietarios del suelo, quienes deben redactar los proyectos de urbanización y de reparcelación, repartirse las fincas resultantes, y contratar y pagar a una empresa urbanizadora para que ejecute las obras y las entregue a la Administración actuante, que solamente verifica que todo el proceso se ajuste al plan urbanístico ejecutado y a la Ley. Esta modalidad se elegirá, por ejemplo, cuando en un ámbito de actuación un grupo de propietarios que suma más del 50% de su superficie ven posible obtener una rentabilidad de la inversión y tienen capacidad técnica y económica para impulsar el desarrollo del sector. Esta capacidad, si los propietarios no la tienen, se puede adquirir por ejemplo mediante la venta o permuta con una empresa promotora, que se asegurará el control del proceso si puede disponer de más del 50% del polígono de actuación.
b) compensación por concertación: en esta modalidad se adjudica el desarrollo urbanístico a una empresa concesionaria, quien asumirá los trámites y los costes previstos para la modalidad de compensación, como si fuera un propietario más, y en contraprestación obtendrá algunas parcelas resultantes con aprovechamiento. Se acude a esta modalidad, por ejemplo, cuando ni los propietarios ni el Ayuntamiento tienen capacidad para desarrollar el polígono y parte de la idea de que la urbanización de los terrenos es una función pública (en lugar de construir una autopista de peaje -supuesto típico-, se trata de obtener viales, equipamientos o espacios libres para el municipio) que puede por tanto concesionarse (ejecutarse por un tercero privado).
c) cooperación: bajo esta modalidad será la Administración (normalmente el Ayuntamiento) quien asuma el impulso de la ejecución del planeamiento, aunque igualmente pagarán el proceso los propietarios y serán ellos los que reciban las parcelas edificables de resultado. Normalmente se opta por esta modalidad cuando los propietarios no son capaces por si mismos de impulsar el desarrollo del ámbito, o no lo quieren hacer por diversas razones, y la Administración tiene interés de obtener los suelos de cesión que marca el planeamiento (abrir una calle, obtener el solar para construir la escuela, etc.,).
d) sectores de urbanización prioritaria: se da en supuestos en que existe una prioridad política para impulsar la ejecución del plan por necesidades urgentes de obtención de suelo, por motivos demográficos, o territoriales de alcance supramunicipal. En tales supuestos, la Generalitat o el Ayuntamiento con el informe favorable de aquella, según los casos, pueden declarar un sector como de urbanización prioritaria, determinando cuál será la Administración actuante que formulará los proyectos, tramitará y aprobará los instrumentos de gestión, recibirá las cesiones de terrenos, y expropiará en caso de que los propietarios no cumplan con sus obligaciones.
5.- Quien decide el sistema y la modalidad de actuación.
Normalmente el planeamiento urbanístico decide el sistema de actuación urbanística y la modalidad que es preciso aplicar, en función de las necesidades públicas que tenga, los medios económico-financieros con los que cuente, la colaboración de la iniciativa privada que se prevea y las otras circunstancias que concurran.
También puede determinarse el sistema de actuación en el momento de delimitar el polígono de actuación urbanística, si no se da en el marco de la aprobación de un nuevo planeamiento (por ejemplo, en suelo urbano).
Finalmente cabe decir que puede modificarse el sistema de actuación previsto en un plan urbanístico mediante un acuerdo específico de la Administración competente. Ello se dará cuando haya transcurrido el plazo de ejecución previsto en el plan y el mismo no se ha ejecutado., y la Administración desee obtener las cesiones previstas en el plan para conseguir sus objetivos urbanísticos, por ejemplo. Para la validez de dicho cambio de sistema o de modalidad, deben seguirse los trámites previstos en el artículo 119 del TRLUC.
En próximos artículos se tratarán con más detalle las particularidades de cada sistema de actuación o de cada modalidad: derechos, obligaciones y consecuencias en caso de incumplimiento.
Otros artículos de tu interés:
- Adhesión a la junta de compensación: ¿es obligatoria? ¿qué ventajas tiene? ¿qué plazos tenemos para hacerlo?
- Cesión de solar por obra futura: Regulación, Suspensión, Aplicación
- Como impugnar el planeamiento urbanístico general (planes de ordenación urbanísticos): impugnación directa e impugnación indirecta
[…] Ejecución urbanística: sistema y modalidades de actuación La inestabilidad legislativa provoca inestabilidad jurídica. Nuevos criterios de valoración de bienes inmuebles afectados de expropiación […]
Estoy dentro de una unidad de actuación con dos propietarios más nadie quiere hacer nada, puedo desarrollar solo mi terreno como tendría que hacer gracias
Buenos días y gracias por su consulta,
De la información que nos proporciona, si se trata de una UA o PAU sita en Cataluña y sometida al sistema de reparcelación en la modalidad de compensación, necesitará ser el propietario de más del 50% del suelo incluido en dicha UA para poder ejecutarla, previa constitución de la Junta de Compensación.
Por otro lado, si no alcanza dicho porcentaje, y ante la voluntad de no ejecutar del resto de los propietarios, pude solicitar al Ayuntamiento un cambio de la modalidad de ejecución, a cooperación, y que sea la entidad local la que ejecute el Planeamiento urbanístico en dicha UA.
Buenos días, tenemos un terreno que está dentro de una unidad de ejecución urbanística desarrollada, a falta de asfaltar calles, una de esas calles que está en tierra la utiliza en Ayuntamiento para desviar el tráfico, originando una gran cantidad de polvo y perjuicios, además utilizan parte de calle de otras unidades de ejecución aun no desarroladas. ¿Es legal utilizar dicha calle sin estar terminada?
Gracias
Buenos días y gracias por su consulta,
De la información que nos comparte no podemos concretarle la respuesta, ya que dependerá de si las unidades de actuación cuya vialidad el Ayuntamiento está haciendo uso se están ejecutando mediante compensación (por los propietarios del ámbito) o por cooperación (por parte del Ayuntamiento), si ha existido alguna cesión previa, si la recepción ya se ha realizado de manera simultánea a la obra, etc.
según el plan parcial del sector V A se crearan en este 20 solares formando una urbanización en forma de rectángulo con dos hileras de 10 solares cada una también se construirán dos Viale para el acceso a todos los solares . estos viales deberán dotarse con los correspondientes suministros agua gas .. finalmente también se construirá un vial de conexión del sector con el núcleo urbano de la localidad en el sector existen dos propietarios con una parcela cada uno de superficie muy similares con todos estos datos cual seria el sistema de ejecución del plan parcial mas lógico de aplicar y porque
Hola Sra. Ramírez y gracias por su consulta,
Con los datos que nos facilita no podemos ofrecerle una respuesta concreta a su pregunta. El sistema de actuación que la normativa ha institucionalizado como priortario es el de reparcelación, siendo la expropiación la excepción. En cuanto a la modalidad de la reparcelación, por cooperación o por compensación, dependerá de muchos factores, no sólo urbanísticos, sino también sociales, medioambientales, políticos, etc.
Buenas tardes. Próximamente voy a firmar la escrituras de la junta de compensación. Tengo un 10% del total de las unidades de aprovechamiento. Se van a construir casas unifamiliares, viviendas de renta libre. Viviendas de protección oficial, locales comerciales. En fin distintas viviendas, pero según me dicen los responsables de la junta de compensación , que me han dado todo en viviendas de protección oficial. No me dan ninguna construcción en viviendas libres o casas unifamiliares. Eso es así? Me están aprovechando de mi ignorancia?
Por favor me podría informar de lo que de verdad me corresponde. Se lo agradecería. Muchas gracias. Un saludo
Buenos días y gracias por su consulta.
En primer lugar se debería confirmar que, según los parámetros urbanísticos definidos para el ámbito, el Ayuntamiento no ha de adjudicarse el techo correspondiente a la tipología de VPO.
Si no es el caso, debería confirmarse que el proyecto reparcelatorio está aplicando las reglas normativas para la adjudicación de las fincas de resultado: Se tiene que procurar que las parcelas resultantes que se adjudiquen estén situadas en un lugar próximo al de las antiguas propiedades de las mismas personas titulares, sin perjuicio que, si esto no es posible, se aplique la ponderación de valores pertinente (cuando la localización difiere sustancialmente de las fincas aportadas y ello supone una diferencia de valor); la adjudicación del techo según unidades de aprovechamiento/valor deberá tener en cuenta también la diferencia del valor entre el techo de vivienda libre y el techo de VPO (al ser este último inferior, se le adjudicaría más techo); Es preferible la adjudicación de fincas independientes a la adjudicación en indiviso, etc.
Una pardela de una UA ¿puede estar pagando un IBI como urbanizable y no tener fecha de ejecución?
Hola Antonio y gracias por su consulta.
Si el terreno se encuentra incluido en una unidad de actuación urbanística sí que es correcto que se valore en el catastro como suelo urbano y se liquide el BI en conformidad. Sin embargo, existen determinados coeficientes de valoración catastral que pueden aplicarse a la valoración en casos de inejecución urbanística u otras afectaciones, y que reducirían el valor del bien y, por tanto, del IBI.
Buenas tardes,
Nos encontramos en una urbanización no urbanizada, pero de suelo urbanizable que ha sufrido diferentes intentos de urbanizar. Digo sufrido porque los propietarios hemos perdido dinero en diferentes ocasiones. Creen ustedes que el sistema de urbanizar más garantista en nuestro caso pueda ser el de expropiación de modo que sea el Ayuntamiento quien ejecute las obras y nos cobre a los propietarios el precio. ¿Existen otros modelos garantistas para el propietario? Esto evitaría lo que ya ha ocurrido, que la promotora quiebre y el dinero desaparezca. Gracias.
Gracias por su consulta.
De los datos que nos expone no queda clara la situación del ámbito urbanístico, aunque puede deducirse que se encuentra sometido al sistema de reparcelación en la modalidad de compensación básica, según la cual son los propietarios los que ostentan la iniciativa de su ejecución. Si es así, y, por lo que expone, existen dificultades al respecto, la normativa prevé la posibilidad de solicitar a la Administración un cambio de modalidad del sistema de reparcelación a cooperación, de modo que sea la Administración Pública competente la que ejecute el ámbito. la contratación de las obras de urbanización se realizaría según la normativa de contratación pública, por lo que las garantías legales en caso de incumplimientos por parte de la constructora serían mayores.
Gracias por su respuesta. En efecto, la vía que se nos ha planteado históricamente y se nos sigue planteando por el momento es que la iniciativa la realicen los propietarios creando una Junta de Compensación como primer paso, realizar el proyecto urbanístico, etc. Y una vez acabado, pueda ser recepcionado por el Ayuntamiento. Este procedimiento no es garantista, como ya hemos comprobado, lamentablemente para nosotros.
Estamos buscando alternativas que protejan nuestra inversión, por lo que la iniciativa privada no es adecuada.
¿El sistema de compensación obliga a los propietarios a crear entidades administrativas? El objetivo es poder encontrar un consenso que no pase porque ningún propietario tenga la capacidad de actuar en representación de los demás para ejecutar ni los cobros ni ningún aspecto ligado a la urbanización (le comento esto por el histórico que tenemos).
En definitiva, buscamos que sea el Ayuntamiento quien urbanice y nos cobre por ello obviamente, pero que se responsabilice y ejecute todo el proceso sin mayor intervención de los propietarios que la supervisión de que todo se realiza según lo acordado.
Por último, me gustaría conocer sus honorarios para realizar un estudio sobre la situación para determinar la mejor manera de proceder en nuestro caso o para poner sobre la mesa todas las opciones. Pueden contactarme al mail que he dejado en el formulario.
Gracias de antemano.