Adhesión a la junta de compensación: ¿es obligatoria? ¿qué ventajas tiene? ¿qué plazos tenemos para hacerlo?

Tanto si nos adherimos a la Junta como si no lo hacemos, nuestra finca se va a urbanizar de todas formas. Hay que analizar caso por caso para decidir si es más conveniente para nuestros intereses entrar a ser miembro de la Junta o bien quedarnos fuera.

Cuando el propietario de un terreno afectado por una transformación urbanística recibe un requerimiento para adherirse a la Junta de Compensación le surgen algunas preguntas: ¿Qué es una Junta de compensación? ¿Es obligatorio formar parte de ella? ¿Qué plazos tiene para adherirse? ¿Cuáles son las consecuencias de adherirse o de no hacerlo? En este artículo intentamos dar respuesta a estas preguntas.

I.- ¿QUÉ ES UNA JUNTA DE COMPENSACIÓN? Es una entidad urbanística que agrupa a los propietarios afectados por un proyecto de transformación urbanística. Los propietarios adheridos aportan sus fincas a la Junta para que ésta redacte el proyecto de reparcelación (donde se definen las fincas de cesión a favor de la administración y se establece el reparto de los solares resultantes entre los propietarios) y ejecute las obras de urbanización.

II.- ¿ES OBLIGATORIO FORMAR PARTE DE ELLA? No lo es. Una vez comenzada la iniciativa para crear la Junta, se notifica a los propietarios no promotores para que estos se adhieran si así lo encuentran conveniente.

III.- ¿CUÁLES SON LAS CONSECUENCIAS DE ADHERIRSE O DE NO HACERLO? Tanto si nos adherimos a la Junta como si no lo hacemos, nuestra finca estará incluida en la comunidad reparcelatoria. Esto significa que se va a urbanizar de todas formas. Por tanto, ¿cuáles son las diferencias entre adherirnos y no hacerlo?

En el caso que decidamos adherirnos, podremos participar activamente en el proceso de redacción del proyecto de reparcelación al que nos referíamos en el punto I y decidir cómo se hace el reparto de fincas resultantes posterior. También podremos incidir en la gestión de las obras de urbanización (costes, plazos, empresa constructora…). No obstante, tendremos que ir financiando todo el proceso desde el principio.

En el caso que decidamos no adherirnos, existen dos posibilidades. Por un lado, la Junta de compensación puede decidir expropiarnos las fincas, pagándonos un precio justo a cambio de quedarse con la propiedad y los derechos de edificación.

Por otro lado, puede ser que la Junta decida no expropiar las fincas y nos mantenga dentro de la comunidad reparcelatoria. En este caso no tendremos que hacer frente a ningún coste hasta el mismo momento de la ejecución de las obras de urbanización. Por el contrario, no podremos participar en la elaboración del proyecto de reparcelación ni en el proceso de urbanización.

IV.- ¿QUÉ PLAZOS TENEMOS PARA ADHERIRNOS? Según la legislación catalana, la posibilidad de adherirse a la Junta de compensación varía según el momento en el que nos encontremos:

  • Durante el período de redacción de los estatutos y bases de la Junta de compensación, nuestra adhesión es libre, es decir, que los propietarios promotores no podrán oponerse a nuestra adhesión.
  • Una vez aprobados los estatutos y bases, tenemos el plazo de un mes durante el cual la adhesión continúa siendo libre.
  • Transcurrido este plazo de un mes, podemos solicitar a la Junta nuestra adhesión, pero a partir de entonces, la adhesión tendrá que ser aprobada por los miembros de la Junta de compensación, de acuerdo con sus estatutos.

En definitiva, hay que analizar caso por caso para decidir si es más conveniente para nuestros intereses entrar a ser miembro de la Junta o bien quedarnos fuera y esperar, bien a que nos expropien y nos paguen un justo precio, bien a que nos entreguen unas fincas de resultado sin haber participado en la gestión de todo el proceso.

En caso de que decidamos adherirnos, tendremos que tener en cuenta en qué fase se encuentra la Junta de compensación para conocer nuestras posibilidades reales de adhesión y negociar con los propietarios promotores en función de los intereses de cada uno.

En próximos artículos vamos a abordar las consecuencias de no cumplir las obligaciones del pago de las cuotas de la Junta de compensación por parte de los propietarios de fincas que son miembros de la Junta.

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