Responsabilidad Patrimonial Urbanística: ¿Hasta dónde están obligados los propietarios a soportar sin indemnización la delimitación de sus derechos por razones urbanísticas? (I)

planinCon frecuencia, los Ayuntamientos modifican el planeamiento urbanístico con el fin de adaptarse a las exigencias del cambiante interés público provocando un perjuicio económico entre los propietarios de fincas que pierden valor y expectativa de negocio.

Si nos centramos en cualquier instrumento del planeamiento urbanístico que (por ejemplo) permita a los propietarios de suelo edificar hasta cuatro plantas y posteriormente tras una modificación del plan se redujera la edificabilidad a 2 plantas, un propietario que no ha edificado pero que tenía la previsión de hacerlo, no tendrá derecho a indemnización en base a la teoría del aprovechamiento objetivo. Por tanto, el simple hecho de que se reduzca a la mitad el número de plantas no implica, por si mismo, derecho a indemnización alguna.

En este contexto, los gestores públicos suelen escudarse en el “ius variandi” de la administración y en el principio general de inexistencia del derecho a indemnización por razones urbanísticas para eludir su responsabilidad, lo cual en principio entraría dentro de la legalidad del artículo 3.1 del Texto Refundido de la Ley del suelo. No obstante el artículo 35 del TRLS ha previsto especialmente los supuestos por los que la administración deberá indemnizar a los perjudicados por su actuación urbanística:

  • Alteración de las condiciones de ejercicio de la ejecución de la urbanización o de las condiciones de participación de los propietarios en ella.
  • Imposibilidad de usar y disfrutar la propiedad por cambios en el planeamiento que dejen el inmueble fuera de ordenación.
  • Vinculaciones o limitaciones singulares que excedan de los deberes legalmente establecidos o lleven consigo una restricción de edificabilidad o el uso que no sea susceptible de distribución equitativa.
  • Modificación o extinción de la eficacia de títulos administrativos habilitantes determinadas por el cambio sobrevenido de la ordenación territorial o urbanística.
  • Anulación de títulos administrativos habilitantes de obras y actividades, así como la demora injustificada en su otorgamiento y su denegación improcedente.

En próximos artículos abordaremos por separado cada uno de los supuestos contemplados por el artículo 35 del TRLS con especial mención de la revocación de licencias por motivos urbanísticos y las vinculaciones singulares que suponen una restricción de edificabilidad.

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